時(shí)間：2023-08-29 16:28:23
序論：在您撰寫資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)重組；計(jì)價(jià)；方法；選擇
一、緒論
1.資產(chǎn)重組簡(jiǎn)述
目前，我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)資產(chǎn)重組以及資產(chǎn)計(jì)價(jià)方式并沒有一個(gè)統(tǒng)一的共識(shí)。資產(chǎn)重組可以簡(jiǎn)單的定義為，企業(yè)利用重新獲得或者配置的資源來把現(xiàn)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成另一種資產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)重組如果成功，那么將會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生積極影響，能促進(jìn)企業(yè)的二次發(fā)展，而與其相關(guān)的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法也會(huì)多種多樣，促使企業(yè)規(guī)范化進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
2.資產(chǎn)重組中新增固定資產(chǎn)來源
企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)重組時(shí)，主要借助以下方式取得新的固定資產(chǎn)，例如：對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)置換。這一方式主要應(yīng)用于上市公司和規(guī)模較大的企業(yè)集團(tuán)之間，基本表現(xiàn)為上市公司利用自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)將低價(jià)取得的資源以最低的價(jià)格賣出，把利用效率較低的資源定高價(jià)，從而取得市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)；也有可能因?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)狀況的不理想，為了使現(xiàn)金更低的流出，會(huì)以用固定資產(chǎn)來換取其他企業(yè)的固定資產(chǎn)等企業(yè)資產(chǎn)。但從長(zhǎng)期的發(fā)展來看，這種措施可以讓公司的資產(chǎn)能夠更好的保值，從而讓企業(yè)有充足的資金去經(jīng)營(yíng)；另外還有其他方式，例如：大額饋贈(zèng)，大額捐贈(zèng)也往往是大型企業(yè)進(jìn)行升級(jí)的一種重要方式，公司可以把擁有的資產(chǎn)大額捐贈(zèng)給更大規(guī)模公司，這樣也可以讓企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行保值。
二、可變現(xiàn)凈值與成本孰低法理論上的缺點(diǎn)
可變現(xiàn)凈值與成本孰低的計(jì)價(jià)法是對(duì)歷史成本計(jì)價(jià)法的一次重要修正，雖然在實(shí)際計(jì)價(jià)方法中得到大范圍的使用，但發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)此計(jì)價(jià)方法存在著一些看法。
1.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法不是以企業(yè)取得的價(jià)值為基礎(chǔ)，也不是以投入的資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。企業(yè)所儲(chǔ)存的存貨不是為了生產(chǎn)就是為了銷售給其他部門或者個(gè)人；在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于存貨，企業(yè)對(duì)其如何應(yīng)用是不能確定的，所以，在進(jìn)行資產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)會(huì)有各種差異很大的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，例如：以產(chǎn)出價(jià)值為基礎(chǔ)和以投入價(jià)值基礎(chǔ)。以產(chǎn)出價(jià)值所表達(dá)的是企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)或者以后出售或者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中能夠確定取得的預(yù)期資金，尤其是以企業(yè)產(chǎn)成的產(chǎn)品作為交換價(jià)格為依據(jù)；以投入價(jià)值為基礎(chǔ)反映的則是企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中為了得到各類物品的使用權(quán)而必須付出的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即投入資源的確定。
2.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法存在著很大的問題還表現(xiàn)在，違反了我國(guó)會(huì)計(jì)政策所要求的一致性原則。根據(jù)可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法，在資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法計(jì)量，期末存貨的計(jì)價(jià)則是將歷史成本和可變現(xiàn)凈值中較低的一方，即可以在不同的時(shí)間段內(nèi)改變存貨的會(huì)計(jì)屬性。
3.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法，還處在其他問題。它會(huì)影響會(huì)計(jì)報(bào)表可靠性，在會(huì)計(jì)報(bào)表采取什么樣的計(jì)價(jià)方法就會(huì)出現(xiàn)什么樣的結(jié)果，這回對(duì)使用者造成較大的誤導(dǎo)，造成記錄信息的多種計(jì)量，會(huì)對(duì)企業(yè)的成本計(jì)量產(chǎn)生較大影響，甚至?xí)谏w會(huì)計(jì)報(bào)表的某些信息。之所以會(huì)產(chǎn)生這種現(xiàn)象，是因?yàn)榇尕浀鴥r(jià)準(zhǔn)備金額需要轉(zhuǎn)回，而在這種方法下就沒有體現(xiàn)這個(gè)信息。近幾年來，盈利能力較差的上市公司為了避免退出上市市場(chǎng)，千方百計(jì)的利用存貨跌價(jià)準(zhǔn)備來對(duì)利潤(rùn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，欺騙廣大的報(bào)表使用者的時(shí)間時(shí)有發(fā)生，從而導(dǎo)致上市公司的形象大打折扣，使股票亂象叢生，導(dǎo)致股民對(duì)上市公司失去投資信心。
三、成本與可變現(xiàn)凈值孰低法在實(shí)際工作中的缺陷
1.所謂成本，是指企業(yè)期末存貨的實(shí)際成本，要財(cái)通先進(jìn)先出法，加權(quán)平均法等存貨計(jì)價(jià)方法，對(duì)期末存貨進(jìn)行計(jì)量所確定的期末存貨賬面成本。而可變現(xiàn)凈值是指在企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減掉到完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本，估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。如果一個(gè)企業(yè)采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法對(duì)期末存貨進(jìn)行計(jì)量，當(dāng)某項(xiàng)存貨的可變現(xiàn)凈值跌到成本以下時(shí)，就說明該項(xiàng)存貨為企業(yè)帶來的未來經(jīng)濟(jì)利益低于賬面成本，企業(yè)應(yīng)該按照可變現(xiàn)凈值低于成本的差額確認(rèn)存貨跌價(jià)損失，并將其從存貨價(jià)值中扣除。否則，就會(huì)虛記當(dāng)期利潤(rùn)和存貨價(jià)值。當(dāng)可變現(xiàn)凈值高于成本時(shí)，企業(yè)則不能按照可變現(xiàn)凈值高于成本的金額確認(rèn)這種尚未實(shí)現(xiàn)的存貨增值收益，否則，也會(huì)虛記當(dāng)期利潤(rùn)和存貨價(jià)值。
因此，成本與可變現(xiàn)凈值孰低法體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性的會(huì)計(jì)原則。
2.可變現(xiàn)凈值的數(shù)額確定存在不準(zhǔn)確的問題。企業(yè)在進(jìn)行對(duì)可變現(xiàn)凈值的確定時(shí)會(huì)受到諸多因素的影響，例如在進(jìn)行數(shù)額的確定時(shí)要估算產(chǎn)品的至完工時(shí)將會(huì)發(fā)生的成本，至完工時(shí)將會(huì)發(fā)生的成本會(huì)受到很多因素的影響，例如：時(shí)間的長(zhǎng)短會(huì)影響到至完工時(shí)將會(huì)發(fā)生的成本的價(jià)格，因?yàn)楫a(chǎn)品到完工時(shí)的時(shí)間是不確定的，一旦估算不準(zhǔn)確，就會(huì)對(duì)可變現(xiàn)凈值產(chǎn)生影響由上述兩個(gè)觀點(diǎn)可以看出，企業(yè)在使用這種方法在進(jìn)行計(jì)算成本時(shí)，成本的數(shù)額會(huì)出現(xiàn)比較大差異，企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表的填寫中，會(huì)利用這個(gè)手段來調(diào)節(jié)成本，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息的失實(shí)。相關(guān)的會(huì)計(jì)監(jiān)察部門要注意這個(gè)問題，對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，從而促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng).
四、期末存貨按公允價(jià)值計(jì)量的可操作性
1.產(chǎn)品以公允價(jià)值計(jì)量作是我國(guó)會(huì)計(jì)界一個(gè)爭(zhēng)議的問題。公允價(jià)值是企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品在市場(chǎng)里進(jìn)行平等正常的交換時(shí)的價(jià)格，它準(zhǔn)確的反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)部門在制定會(huì)計(jì)工作的各項(xiàng)法規(guī)時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)以公允價(jià)值作為一個(gè)計(jì)價(jià)的基本手段。但是，企業(yè)以這種計(jì)價(jià)方式作為計(jì)價(jià)手段有著弊端。例如：產(chǎn)品以公允價(jià)值會(huì)使企業(yè)所得的利潤(rùn)增加，但是在報(bào)表上卻沒有很好的顯示出來，因?yàn)楫a(chǎn)品有著本身的產(chǎn)出價(jià)格，如果產(chǎn)品的價(jià)格不是以出廠價(jià)，而是以公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)在一定程度上提高產(chǎn)品的價(jià)格，從而導(dǎo)致企業(yè)可以用產(chǎn)品價(jià)格來調(diào)利潤(rùn)，從而減少了國(guó)家的稅收。然而這種方法的支持者認(rèn)為，以公允價(jià)值為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，可以更好的與世界接軌，隨著國(guó)際化的進(jìn)程不斷深化，世界上的大多數(shù)企業(yè)都是以產(chǎn)品的公允價(jià)值作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，如果企業(yè)堅(jiān)持這種做法，可以更好的與世界進(jìn)行業(yè)務(wù)的交流溝通，達(dá)到國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)效果。
2.公允價(jià)值計(jì)量是否比其他的計(jì)價(jià)方式更具優(yōu)勢(shì)。企業(yè)除了可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，還可以以其他的方式進(jìn)行計(jì)量。企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)，計(jì)量時(shí)應(yīng)該“不得多記資產(chǎn)或收益，少計(jì)提負(fù)債或者費(fèi)用，不得計(jì)提秘密準(zhǔn)備”。在進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)中應(yīng)該正常的進(jìn)行資產(chǎn)的計(jì)量，企業(yè)要根據(jù)自己的情況來使用各類計(jì)量方法，公允價(jià)值計(jì)量有它的優(yōu)點(diǎn)，例如：可以讓產(chǎn)品的價(jià)格盡可能的接近市場(chǎng)，無論采取什么類型的計(jì)量方式，都應(yīng)該與企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)情況相結(jié)合；在企業(yè)單位和事業(yè)單位中，二者選擇的計(jì)量方法有著較大的差異。各個(gè)公司要對(duì)本公司的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行有效的選擇，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化。
3.公允價(jià)值計(jì)量是否符合我國(guó)國(guó)情。我國(guó)的會(huì)計(jì)制度大多都是對(duì)外來制度進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，外國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度在某種程度上的確比我們的先進(jìn)。但是我國(guó)有自己的內(nèi)部和外部情況。在我國(guó)的企業(yè)，小企業(yè)的數(shù)量近8成，這些企業(yè)的規(guī)模不是特別的大，如果建立一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的會(huì)計(jì)制度，那么有些小企業(yè)將受不了繁雜會(huì)計(jì)制度的重壓。公允價(jià)值計(jì)量適合那些規(guī)模較大的企業(yè)，因?yàn)樗鼈兯a(chǎn)的品數(shù)量巨大。所以選擇什么類型的計(jì)量方式是由企業(yè)自主選擇的。各種計(jì)量方式只要符合經(jīng)濟(jì)法規(guī)和市場(chǎng)道德，都是值得鼓勵(lì)的。
4.公允價(jià)值計(jì)量是否能給報(bào)表的使用者提供有效的信息。我國(guó)當(dāng)今的市場(chǎng)處于一個(gè)上升的水平，伴隨著競(jìng)爭(zhēng)程度的激烈，有些公司，尤其是上市公司，利用其上市資質(zhì)，千方百計(jì)的進(jìn)行融資，其年終提供的會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)以公允價(jià)值計(jì)量為一種基本計(jì)量方式，利用這種方式的有點(diǎn)來進(jìn)行會(huì)計(jì)信息的披露，普通的投資者很難發(fā)現(xiàn)其中的貓膩，上市公司利用報(bào)表信息的不對(duì)等性，來對(duì)投資者進(jìn)行誤導(dǎo)，利用股市來吸引資金，謀求不法利益。
5.公允價(jià)值計(jì)量是否具有實(shí)用性。無論是何種的計(jì)量方式，都離不開人的影子，這就要求要保證公允價(jià)值計(jì)量的可靠性，要想避免企業(yè)會(huì)計(jì)人員利用這種方式來謀求自身的不正當(dāng)利益。相關(guān)的會(huì)計(jì)監(jiān)督部門要企業(yè)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)有效的分析，以達(dá)到監(jiān)督效果。企業(yè)利用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量主要調(diào)節(jié)的是利潤(rùn)項(xiàng)目，所以要對(duì)企業(yè)提供的利潤(rùn)表進(jìn)行更為嚴(yán)格的監(jiān)督，防止不法企業(yè)利用這種方式減少利潤(rùn)以及逃稅漏稅的行為。
五、如何確認(rèn)固定資產(chǎn)
1.如何確認(rèn)資產(chǎn)計(jì)價(jià)和收益
資產(chǎn)的計(jì)價(jià)和對(duì)收益確認(rèn)是不可分割的兩個(gè)部分，因?yàn)槠髽I(yè)只有擁有資產(chǎn)才會(huì)有盈利，盈利離不開資產(chǎn)，同時(shí)，收益的增加又會(huì)使資產(chǎn)不斷增多。在實(shí)際工作中，確定收益的主要依托下列兩種手段：收入費(fèi)用法與資產(chǎn)負(fù)債法，第一種方法是較為原始的一種方法，企業(yè)在進(jìn)行交易時(shí)應(yīng)該以歷史成本作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，將收入費(fèi)用按照比例進(jìn)行計(jì)算，這種方式的最大優(yōu)點(diǎn)是計(jì)量收益非?？陀^，沒有絲毫的主觀性。而資產(chǎn)負(fù)債法作為一種根據(jù)時(shí)間進(jìn)行計(jì)量的方法，摒棄了簡(jiǎn)單使用歷史成本為計(jì)價(jià)基本方式，將期末留下的凈資產(chǎn)減去期初凈資產(chǎn)數(shù)額的價(jià)差作為企業(yè)在當(dāng)期所獲得的收益，這種方法確認(rèn)資產(chǎn)價(jià)值會(huì)減少波動(dòng)，并且計(jì)價(jià)過程較為簡(jiǎn)單，在實(shí)際中應(yīng)用程度較高。企業(yè)在重組資產(chǎn)時(shí)固定資產(chǎn)的增多，并不意味著生產(chǎn)銷售的商品和其他產(chǎn)出品，因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)變化過程代表著把一種企業(yè)擁有的資源轉(zhuǎn)化為另一種方式的資源。按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)，在此過程是收益不應(yīng)該體現(xiàn)，但是企業(yè)在資產(chǎn)重組時(shí)，應(yīng)該按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，需要按照會(huì)計(jì)所記錄的賬上價(jià)值來體現(xiàn)這個(gè)過程。公允價(jià)值是指在交易雙方的交易中，雙方對(duì)交易的物品的價(jià)格都能夠接受，是市場(chǎng)價(jià)格，是公平的，不存在任何方式的強(qiáng)買強(qiáng)賣。但是以公允價(jià)值為記賬基礎(chǔ)也存在很大的缺點(diǎn)，例如：在資產(chǎn)重組過程中的利潤(rùn)，各方往往對(duì)其進(jìn)行掌控。資產(chǎn)，是企業(yè)過去的交易、事項(xiàng)所形成的企業(yè)能夠掌控的資源，是企業(yè)現(xiàn)今所擁有的。這類資源在將來的時(shí)間里會(huì)給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。資產(chǎn)計(jì)量存在的問題主要是指對(duì)資產(chǎn)按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分、金額的多少應(yīng)該予以會(huì)計(jì)信息的記錄，計(jì)量屬性主要包括、重置成本、當(dāng)期成本，市面價(jià)值、公允價(jià)值、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)金流量?jī)舻确矫?。?duì)重組后的固定資產(chǎn)應(yīng)選擇什么樣的計(jì)量方式進(jìn)行計(jì)量也是資產(chǎn)重組考慮的重要問題。
2.相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定
按照我國(guó)2001年1月1日起實(shí)行的的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――非貨幣易》中的規(guī)定，資產(chǎn)進(jìn)行交換必須按照相同的價(jià)值進(jìn)行交換，確認(rèn)損益時(shí)只得采取補(bǔ)位方式，并必須取消以公允價(jià)值為記賬方法的方式，各個(gè)企業(yè)要采用歷史成本的計(jì)價(jià)原則。在國(guó)際會(huì)計(jì)制定部門頒布的《不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備》2003條規(guī)定中。在會(huì)計(jì)信息記錄中，除了無法確定為資產(chǎn)的公司擁有資源中，所有的資產(chǎn)必須按照公允價(jià)值為價(jià)值基礎(chǔ)。在2006年末，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定委員會(huì)頒發(fā)的FAS153《非貨幣性資產(chǎn)交易》中明確規(guī)定，非貨幣性的交易入賬必須按照公允價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)交換，但是業(yè)務(wù)和功能功能相似的生產(chǎn)性資產(chǎn)除外。國(guó)內(nèi)的多數(shù)學(xué)者建議，資產(chǎn)價(jià)值需按照歷史成本法，才更加標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)價(jià)方式，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)價(jià)格的公正制定有消極的影響。我國(guó)在2006年，頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣性資產(chǎn)交換》對(duì)公允價(jià)值又進(jìn)行重新的規(guī)定，從中顯示了我國(guó)的會(huì)計(jì)制度要與世界進(jìn)行接軌。的確，我國(guó)要想讓資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式有所發(fā)展，必要要借鑒國(guó)際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，這樣才能更好的促進(jìn)會(huì)計(jì)信息的系統(tǒng)化，國(guó)家化和信息化建設(shè)。尤其，實(shí)現(xiàn)世界正處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)階段，我國(guó)以及世界上其他的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)制度存在的各項(xiàng)問題都以及顯現(xiàn)出來，我國(guó)要充分利用這個(gè)機(jī)會(huì)來反思我國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度，這樣才能對(duì)包括資產(chǎn)計(jì)價(jià)反思在內(nèi)的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，從而更好的進(jìn)行制度建設(shè)
六、小結(jié)
1.重視資產(chǎn)重組在會(huì)計(jì)領(lǐng)域的地位
要想讓經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展，就必須得重視資產(chǎn)重組的作用。資產(chǎn)的各項(xiàng)功能正常的運(yùn)行是各類會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行的一個(gè)重要基礎(chǔ)。資產(chǎn)價(jià)值的確定完全是按照市場(chǎng)的供需等其他情況來決定的。要保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，這樣，各類商品的價(jià)格就會(huì)正常的進(jìn)行波動(dòng)。要盡量避免市場(chǎng)壟斷的情況發(fā)生。資產(chǎn)重組要符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。想要建立這樣的市場(chǎng)要這樣做：首先，要讓消費(fèi)者和產(chǎn)品售出者有足夠的數(shù)量，這就要求政府要降低市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，讓更多的人參與到市場(chǎng)的交易中來。其次，要對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行有力監(jiān)督，對(duì)于那些粗制濫造的企業(yè)要立即清除出市場(chǎng)。再次，要保持市場(chǎng)的流通性，只有保持市場(chǎng)的順利周轉(zhuǎn)，才能夠使消費(fèi)和售出行為不斷的進(jìn)行下去。最后，要盡量的讓每個(gè)人都了解市場(chǎng)的相關(guān)信息，這樣才能保持市場(chǎng)
交易行為的公平性。我們每個(gè)人都離不開市場(chǎng)，只有重視市場(chǎng)的作用，企業(yè)才能都對(duì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)的方式有一個(gè)全面的衡量，這樣也能促進(jìn)我國(guó)會(huì)計(jì)制度的進(jìn)步。
2.會(huì)計(jì)相關(guān)信息的披露
資產(chǎn)計(jì)價(jià)包含了很多種方式。對(duì)成本的計(jì)價(jià)是一種方式，對(duì)存貨就可能是另外一種方式。正是由于方式多樣，這就要求企業(yè)要對(duì)資產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐?，這樣做可以讓其他會(huì)計(jì)部門對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式提出合理的建議，從而讓資產(chǎn)計(jì)價(jià)方式更加的多樣化。
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關(guān)鍵詞：自創(chuàng)無形資產(chǎn) 計(jì)價(jià)方法新無形資產(chǎn)準(zhǔn)則
我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的頒布，標(biāo)志著適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國(guó)際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。其中無形資產(chǎn)準(zhǔn)則(以下簡(jiǎn)稱新無形資產(chǎn)準(zhǔn)則)，與以前無形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理規(guī)定相比，新無形資產(chǎn)準(zhǔn)則不僅借鑒和吸取了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的先進(jìn)做法，而且還進(jìn)行了合理的創(chuàng)新，具有鮮明的中國(guó)特色，這充分體現(xiàn)出我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定水平有了質(zhì)的飛躍，本文就中外及新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中自創(chuàng)無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法談一些看法。
一、自創(chuàng)無形資產(chǎn)的費(fèi)用項(xiàng)目及基本計(jì)價(jià)方法
自創(chuàng)無形資產(chǎn)是企業(yè)自行開發(fā)研制成功而形成的一種經(jīng)濟(jì)資源，從研究開發(fā)到投入使用，一般會(huì)發(fā)生研究費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用和附帶費(fèi)用等。研究費(fèi)用是人們?yōu)榱双@取新的科學(xué)或技術(shù)知識(shí)，有計(jì)劃的進(jìn)行創(chuàng)造性探索而發(fā)生的費(fèi)用；開發(fā)費(fèi)用是繼研究活動(dòng)之后，為了創(chuàng)新或改進(jìn)產(chǎn)品、材料、工藝等，并在商業(yè)性生產(chǎn)開始之前所從事的將研究成果付諸于初步應(yīng)用的一系列活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用；附帶費(fèi)用是在將研究或開發(fā)成果向有關(guān)部門申請(qǐng)登記的一系列活動(dòng)中而發(fā)生的費(fèi)用。這些費(fèi)用是自創(chuàng)無形資產(chǎn)形成全過程的費(fèi)用，企業(yè)對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)必須充分考慮這些價(jià)值構(gòu)成要素。但這些費(fèi)用是否全部計(jì)人無形資產(chǎn)價(jià)值，以何種方式計(jì)人無形資產(chǎn)價(jià)值，會(huì)計(jì)界有不同的觀點(diǎn)，從而產(chǎn)生了不同的計(jì)價(jià)方法，在實(shí)務(wù)工作中也有很多爭(zhēng)議。
國(guó)際上自創(chuàng)無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法大致可以歸納為：(1)全額費(fèi)用法。即將研究與開發(fā)費(fèi)用全部作為期間費(fèi)用處理，在發(fā)生時(shí)直接計(jì)人當(dāng)期損益。(2)全額資本法。即將研究與開發(fā)費(fèi)用在發(fā)生期內(nèi)通過有關(guān)賬戶專門歸集，待開發(fā)成功并投入使用時(shí)列作無形資產(chǎn)分期攤銷其價(jià)值。(3)成果決定法即在研究與開發(fā)費(fèi)用發(fā)生期內(nèi)，按研究與開發(fā)活動(dòng)的結(jié)果來決定采用何種處理方法。若已經(jīng)取得成果并預(yù)期能夠產(chǎn)生收益時(shí)，就將相關(guān)支出全部資本化；反之，將其全部費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。(4)綜合法。即汲取以上方法的合理成分，根據(jù)具體情況確定自創(chuàng)無形資產(chǎn)的價(jià)值。這種方法將研究支出和開發(fā)支出截然分開，分別采用不同的處理方法：研究支出由于與未來收益沒有直接的聯(lián)系而采用全額費(fèi)用法，在支出發(fā)生時(shí)如數(shù)計(jì)入當(dāng)期損益；開發(fā)支出則采用成果決定法，或全部資本化，或全部費(fèi)用化。但國(guó)際上通用的計(jì)價(jià)方法，都未將附帶費(fèi)用計(jì)入無形資產(chǎn)成本，而是列作期間費(fèi)用直接抵減當(dāng)期利潤(rùn)。
二、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法規(guī)定上的差異
我國(guó)自1993年以來先后的相關(guān)準(zhǔn)則，以及國(guó)外有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法，對(duì)研究開發(fā)支出的處理方法均有所不同，具體內(nèi)容可如(表1)所示。通過(表1)可以看出，對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)主要存在以下兩方面的差異：第一，我國(guó)1993年和2001年無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)研究及開發(fā)術(shù)語其實(shí)并未給予內(nèi)涵及外延上的界定，甚至有些作為前提條件的規(guī)定中尚未提及“研究費(fèi)用”，而在結(jié)論性規(guī)定中又強(qiáng)調(diào)研究開發(fā)支出必須采用全額費(fèi)用法。采用全額費(fèi)用法是研究開發(fā)項(xiàng)目能否成功難以確定，很難與其他費(fèi)用明確劃分，這些支出能否帶來經(jīng)濟(jì)利益很難斷定，為了簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算將研究開發(fā)支出列作當(dāng)期費(fèi)用處理，即使研制成功也不列作無形資產(chǎn)核算。這樣，自行研究開發(fā)的無形資產(chǎn)只包括依法取得時(shí)的附帶費(fèi)用，即注冊(cè)費(fèi)、聘請(qǐng)律師費(fèi)以及其他相關(guān)支出，而不包括研究開發(fā)成本。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則區(qū)分了研究和開發(fā)兩個(gè)階段的支出，其中研究階段的支出費(fèi)用化，開發(fā)階段的支出根據(jù)有關(guān)條件要么資本化要么費(fèi)用化。美國(guó)是一直堅(jiān)持研究與開發(fā)支出全額費(fèi)用化觀點(diǎn)的理由之一就是這些支出與企業(yè)未來收益的關(guān)系不確定，對(duì)企業(yè)潛在收益的估計(jì)毫無幫助，因此也就沒有必要將其資本化?？梢姡鞣N會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)這一問題的處理是存在分歧的。在這一問題上我國(guó)的立場(chǎng)與美國(guó)較接近，主要原因在于我國(guó)舊無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是參考美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而制定的。第二，對(duì)于自行開發(fā)無形資產(chǎn)成本的確認(rèn)，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不是按照國(guó)際通行的做法劃分研究成本與開發(fā)成本，而是以是否依法申請(qǐng)取得法律的認(rèn)可為標(biāo)準(zhǔn)。在申請(qǐng)之前無論是研究支出還是開發(fā)支出都要全部費(fèi)用化，獲得法律認(rèn)可后才以注冊(cè)費(fèi)和律師費(fèi)作為入賬價(jià)值?？梢?，我國(guó)無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定，側(cè)重于法律支持以及過于遵循穩(wěn)健性和重要性原則的要求。
三、自創(chuàng)無形資產(chǎn)研發(fā)支出全額費(fèi)用法的缺陷分析
筆者認(rèn)為，自創(chuàng)無形資產(chǎn)全額費(fèi)用法雖然符合謹(jǐn)慎性和重要性原則的要求，也便于法律控制，但明顯存在著不足。其主要表現(xiàn)在以下方面：
(一)自創(chuàng)無形資產(chǎn)全額費(fèi)用法，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征重要程度衡量失當(dāng) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是指會(huì)計(jì)信息滿足信息使用者需求特征的總和，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量特征，即真實(shí)性、相關(guān)性、可比性、一致性、及時(shí)性、清晰性、謹(jǐn)慎性、全面性、重要性等。根據(jù)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征看，自創(chuàng)無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算采取全額費(fèi)用法，實(shí)際上是忽視其他會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征而過度追求謹(jǐn)慎性特征和重要性特征的，這是對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征的誤解造成的。因?yàn)?，不論新舊基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征而言，本身是有先后重要性順序的，排在前面的就應(yīng)該優(yōu)先滿足，排在最后的就應(yīng)該最后滿足，條件不許可時(shí)排在最后的可以不滿足。謹(jǐn)慎性特征被排在后面，而真實(shí)性和相關(guān)性分別排在最前面。自創(chuàng)無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法不應(yīng)該優(yōu)先滿足排在最后的會(huì)計(jì)核算原則。
(二)自創(chuàng)無形資產(chǎn)全額費(fèi)用法扭曲了自創(chuàng)無形資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值 首先，資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者是已事形成的事項(xiàng)、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。因此，自創(chuàng)無形資產(chǎn)能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)該包括在資產(chǎn)的范圍之內(nèi)。其次，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則明確規(guī)定會(huì)計(jì)計(jì)量屬性包括歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值。就自創(chuàng)無形資產(chǎn)的活動(dòng)而言，如開發(fā)成功，所取得無形資產(chǎn)的成本主要部分是在研發(fā)過程中投入的巨大人力、物力和財(cái)力，相比律師費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)等附帶費(fèi)用都很小。僅以最后少量的附帶費(fèi)用作為自創(chuàng)無形資產(chǎn)的人賬價(jià)值，顯然是不符合計(jì)量屬性中的任何一種，而且勢(shì)必使得賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，致使提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量難以真實(shí)可靠。因此，這種做法不僅不合乎邏輯，而且還扭曲了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況。
(三)自創(chuàng)無形資產(chǎn)全額費(fèi)用法對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)不利 一是不利于企業(yè)分析考核研究開發(fā)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。自創(chuàng)無形資產(chǎn)往往開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金多，如不能真實(shí)全面反映自創(chuàng)無形資產(chǎn)的全部耗費(fèi)，僅以附帶費(fèi)用人賬缺乏完整系統(tǒng)的投資金額記錄，就無法計(jì)算該項(xiàng)投資的報(bào)酬率，也就無從查考其投資效益，失去了可靠的分析指標(biāo)，無法為企業(yè)未來的投資決策積累有用的歷史數(shù)據(jù)。二是不利于企業(yè)對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)實(shí)行有效管理。會(huì)計(jì)是企業(yè)管理活動(dòng)的重要組成部分，自創(chuàng)無形資產(chǎn)如果在賬簿上得不到正確的反
映，企業(yè)管理階層可能會(huì)認(rèn)為其價(jià)值微小而不給予足夠的重視，進(jìn)而忽視對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)的管理。三是不利于調(diào)動(dòng)企業(yè)決策的積極性甚至誘使短期行為。研究開發(fā)費(fèi)用投入多寡會(huì)顯著影響企業(yè)的各期利潤(rùn)平滑化，而我國(guó)習(xí)慣使用以利潤(rùn)為中心的財(cái)務(wù)指標(biāo)來考核管理者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，企業(yè)管理者若從短期經(jīng)濟(jì)利益角度考慮將會(huì)缺乏進(jìn)取心，可能會(huì)通過減少研發(fā)支出來提高在任期間的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，這樣就不利于企業(yè)對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)的投資，也不利于企業(yè)創(chuàng)新，更不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。四是不利于企業(yè)有效地在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資。投資者進(jìn)行各項(xiàng)投資決策的主要參考依據(jù)是企業(yè)的利潤(rùn)額度、盈利能力等指標(biāo)，將研究與開發(fā)費(fèi)用全部費(fèi)用化，勢(shì)必會(huì)造成企業(yè)收益波動(dòng)頻繁，而波動(dòng)的原因在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中未有任何披露，既不能為投資者提供清晰的會(huì)計(jì)信息，又使得企業(yè)在資本市場(chǎng)上無法順利籌集所需資金。
(四)自創(chuàng)無形資產(chǎn)全額費(fèi)用法不符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征，造成會(huì)計(jì)信息失真 首先是不符合劃分收益性支出和資本性支出原則。自創(chuàng)無形資產(chǎn)一旦成功，將使企業(yè)在未來若干期受益，因此在這種情況下開發(fā)費(fèi)用理應(yīng)屬于資本性支出，若將其計(jì)人當(dāng)期損益，則有違劃分收益性支出和資本性支出原則。其次，不符合收入與費(fèi)用的配比性原則。在自創(chuàng)無形資產(chǎn)的研究開發(fā)會(huì)計(jì)期間里，不產(chǎn)生任何經(jīng)濟(jì)效益，卻要負(fù)擔(dān)大量的研發(fā)費(fèi)用；研究開發(fā)成功了，效益很大，卻負(fù)擔(dān)較小的攤銷費(fèi)用，這樣無形資產(chǎn)的開發(fā)成本不能與有關(guān)的收益相匹配。最后，不符合可比性原則。同樣，都是無形資產(chǎn)，購(gòu)買的就要按照所支付的對(duì)價(jià)入賬，而且金額通常是巨大的；反之，自創(chuàng)的卻以少量的附帶費(fèi)用入賬，顯然這樣的會(huì)計(jì)信息不可比。
Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.
關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)評(píng)估；會(huì)計(jì)；公允價(jià)值
Key words： asset evaluation；accounting；fair value
中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）09-0154-02
1 資產(chǎn)評(píng)估方法運(yùn)用于會(huì)計(jì)公允價(jià)值的可能性
2006年新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中將公允價(jià)值定義為：在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。定義中強(qiáng)調(diào)了交易性質(zhì)是“公平交易”，所謂公平交易是指假設(shè)在計(jì)量日前的一段期間內(nèi)，市場(chǎng)中該項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的市場(chǎng)活動(dòng)是常規(guī)性的、經(jīng)常發(fā)生的；而不是被迫的交易。同時(shí)，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確提出：企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告應(yīng)當(dāng)以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，這些都說明清算等非持續(xù)經(jīng)營(yíng)的交易不適用于公允價(jià)值計(jì)量。
資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是資產(chǎn)的公允價(jià)值。姜楠教授指出“資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是指一種相對(duì)合理的評(píng)估價(jià)值，它是一種相對(duì)于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場(chǎng)條件的合理的評(píng)估價(jià)值。”可以看出，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是與一定的資產(chǎn)的狀況、市場(chǎng)條件相匹配的價(jià)值，是公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)等條件下的公允價(jià)值，而不單單是持續(xù)經(jīng)營(yíng)或持續(xù)使用假設(shè)條件下的公允價(jià)值。由此可以看出，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值要比會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值的內(nèi)涵豐富得多，會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值僅是資產(chǎn)評(píng)估中的一種情況。
資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中根據(jù)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)、以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍，將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型劃分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中將市場(chǎng)價(jià)值定義為：自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。這個(gè)定義與會(huì)計(jì)學(xué)中公允價(jià)值的定義極為相似，都體現(xiàn)了交易的性質(zhì)是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強(qiáng)迫”的。
通過對(duì)以上三個(gè)概念的比較，我們可以看出，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值與會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值有一定區(qū)別，但是資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值卻與會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值極為相似。而“資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是公允價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值最基本的表現(xiàn)形式”，因此，我們可以將資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用于會(huì)計(jì)中公允價(jià)值的計(jì)量，為公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確性提供支撐。
2 資產(chǎn)評(píng)估方法在會(huì)計(jì)公允價(jià)值中的運(yùn)用
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按照市場(chǎng)活躍程度將公允價(jià)值的運(yùn)用劃分為三個(gè)級(jí)次：第一級(jí)次是資產(chǎn)或負(fù)債存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)以市場(chǎng)中的交易價(jià)格作為公允價(jià)值；第二級(jí)次是資產(chǎn)本身不存在活躍市場(chǎng)，但類似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值；第三級(jí)次是對(duì)于不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場(chǎng)交易的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。
在這三個(gè)級(jí)次里，前兩個(gè)級(jí)次可以采用交易價(jià)格作為公允價(jià)值，相對(duì)來說比較簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)人員容易操作，但由于我國(guó)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，沒有形成完善的體系，因此交易價(jià)格很難取得；第三個(gè)級(jí)次要采用估值來確定公允價(jià)值，這就要對(duì)資產(chǎn)狀況以及市場(chǎng)條件都要有一定的了解，但由于會(huì)計(jì)人員不具備應(yīng)有的專業(yè)知識(shí)，或所需耗費(fèi)的人力、物力較多，而不太現(xiàn)實(shí)。因此應(yīng)當(dāng)利用更為專業(yè)的評(píng)估人員的專業(yè)知識(shí)，來解決公允價(jià)值計(jì)價(jià)的問題。
資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)法分為直接比較法和間接比較法。
直接比較法：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*修正系數(shù)
間接比較法：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)值*（評(píng)估對(duì)象分值/參照物分值）
這兩種方法正好對(duì)應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量中的第一個(gè)級(jí)次和第二個(gè)級(jí)次。
資產(chǎn)評(píng)估本身就是運(yùn)用專業(yè)的方法對(duì)特定資產(chǎn)進(jìn)行估值的，當(dāng)不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場(chǎng)交易的資產(chǎn)時(shí)，可運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估中的成本法和收益法進(jìn)行評(píng)估。
成本法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值。
收益法：P=■■。
其中：P為評(píng)估值；i為年序號(hào)；Ri為未來第i年的預(yù)期收益；r為折現(xiàn)率；n為收益年限。
這正好對(duì)應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量中的第三個(gè)級(jí)次。
可以看出資產(chǎn)評(píng)估的方法確實(shí)可以運(yùn)用到會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量中。會(huì)計(jì)與資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際上是相輔相成、相互利用的，會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為資產(chǎn)評(píng)估提供必要的數(shù)據(jù)支撐，資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果又可以運(yùn)用于會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量中。
3 資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用于會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量的難點(diǎn)
3.1 資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值與會(huì)計(jì)公允價(jià)值易混淆 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)畢竟屬于不同的學(xué)科，在很多方面的理解都不一致。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的內(nèi)涵要比會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值的內(nèi)涵豐富得多，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是廣義上的公允價(jià)值，是泛指公平、公正地反映資產(chǎn)的價(jià)值，而會(huì)計(jì)上的公允價(jià)值是一個(gè)狹義的公允價(jià)值，是在公平交易的市場(chǎng)買賣雙方自愿發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為的金額計(jì)量。
會(huì)計(jì)人員和評(píng)估人員如果沒有對(duì)市場(chǎng)、資產(chǎn)等因素進(jìn)行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當(dāng)?shù)脑u(píng)估結(jié)果運(yùn)用到公允價(jià)值計(jì)量中來。
3.2 會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平達(dá)不到要求 新準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)性要求更高。公允價(jià)值計(jì)量中估值必須運(yùn)用到資產(chǎn)評(píng)估，但會(huì)計(jì)人員很少接受過專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估不太了解，不能很好地運(yùn)用。如果企業(yè)遇到類似的問題就咨詢中介公司，費(fèi)用會(huì)相當(dāng)昂貴。
3.3 資產(chǎn)評(píng)估方法本身具有局限性 理論上來說，資產(chǎn)評(píng)估的三種方法確定的評(píng)估值應(yīng)該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產(chǎn)過去的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價(jià)值，市場(chǎng)法是用資產(chǎn)現(xiàn)在市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價(jià)值，收益法是用資產(chǎn)未來估計(jì)的數(shù)據(jù)來確定資產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。但往往這三種方法得出的結(jié)果卻相差甚遠(yuǎn)，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導(dǎo)致其前提條件和數(shù)據(jù)來源也各有不同。運(yùn)用成本法要確定資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)實(shí)體性貶值、資產(chǎn)功能性貶值和資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值，因素較多，不易操作，而且對(duì)人的主觀判斷要求較高；市場(chǎng)法要求活躍的市場(chǎng)，但由于我國(guó)市場(chǎng)不健全，很多數(shù)據(jù)沒有辦法獲取，因此給評(píng)估帶來很多困難；收益法要確定預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評(píng)估方法本身就具有很大的局限性。
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關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)中性概率；定價(jià)核還原；股市泡沫；算符特征方程
中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-5192（2016）01-0068-07
Abstract：Conventional financial engineering technique only helps one to estimate risk-neutral probability. However， it is impossible to further obtain natural probability without recovering pricing kernel that reflecting the structure of risk aversion preference for the overall market. At present， two kinds of major approaches to recovery pricing kernel are presented， which are respectively matrix-based-method from Ross and differential equation method derived in Carr and Yu. The former relies on finding out the maximum eigenvalue， whereas the later works by searching the minimum eigenvalue. This paper discusses the internal relation-ship between these two kinds of approaches. By introducing the state transition pricing operator， the current two approaches can be uniformed to solve the operator eigenvalue equation， which eigenvalues and eigen-functions respectively indicate the inter-temporal discount rate and the required numeraire risk premium. As an application， the performance of stock bubbles for China between 2005 and 2007 is diagnosed. Except for estimating the risk compensation in different industry， we also confirm the presence of money illusion characterized by distorted discount rate.
Key words：risk-neutral probability； pricing-kernel recovery； stock bubbles； operator eigen-function
1引言
資產(chǎn)動(dòng)態(tài)定價(jià)的核心問題之一是估計(jì)資產(chǎn)未來變化的真實(shí)概率。當(dāng)前流行的方法是在定價(jià)核框架下研究此問題。定價(jià)核， 也稱為隨機(jī)折現(xiàn)因子[1]，其倒數(shù)對(duì)應(yīng)著所謂基準(zhǔn)計(jì)價(jià)投資組合在未來的價(jià)值[2]。資產(chǎn)定價(jià)基本定理表明，對(duì)于任何無套利機(jī)會(huì)的金融市場(chǎng)，必然存在著定價(jià)核[3]。以定價(jià)核來計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，期望收益率都一致地等于無風(fēng)險(xiǎn)利率，這是因?yàn)槎▋r(jià)核平衡了各狀態(tài)間風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的差異[4]。本質(zhì)上，定價(jià)核可視為市場(chǎng)潛在的唯一系統(tǒng)性變動(dòng)因素，對(duì)資產(chǎn)收益與波動(dòng)的預(yù)測(cè)也最終可劃歸為定價(jià)核動(dòng)態(tài)性質(zhì)的確定上。
然而，由于定價(jià)核本身不可觀測(cè)，對(duì)定價(jià)核的量化在實(shí)際中很難操作。一種變通的做法是將其拆解為若干風(fēng)險(xiǎn)因子的線性疊加，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因子的度量來間接衡量定價(jià)核水平，比如Fama-French三因子模型[5]或Mark提出的四因子模型[6]，但這樣無法保證所選因子的完備性。另一種方法是干脆繞過定價(jià)核的確定，利用金融工程技術(shù)剝離出的狀態(tài)價(jià)格，然后計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)中性概率作為資產(chǎn)變化真實(shí)概率的預(yù)測(cè)。但中性概率僅度量了市場(chǎng)對(duì)各狀態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖偏好。比如，算出市場(chǎng)下月下跌超過10%的風(fēng)險(xiǎn)中性概率為0.8，而下跌不超過10%的風(fēng)險(xiǎn)中性概率僅為0.01，這一事實(shí)僅表明， 相對(duì)于后一種情形，市場(chǎng)在整體上更多地愿意去對(duì)沖下月下跌10%的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，為進(jìn)一步確定真實(shí)概率必須明確市場(chǎng)在各狀態(tài)上的偏好結(jié)構(gòu)，而這又回到定價(jià)核的確定上。實(shí)際上，用風(fēng)險(xiǎn)中性概率作為真實(shí)概率的預(yù)測(cè)隱含假設(shè)定價(jià)核與市場(chǎng)狀態(tài)無關(guān)，這過于牽強(qiáng)。
最近，Ross找到了一種將定價(jià)核與真實(shí)概率從風(fēng)險(xiǎn)中性概率中分離出來的方法，稱為“還原定 理”[7]。這一方法建立在離散狀態(tài)的基礎(chǔ)上，用矩陣運(yùn)算來表達(dá)。主要思路是從狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格矩陣解出其最大特征根和特征向量。假設(shè)投資者滿足Von Neumann期望效用法則，且都運(yùn)用時(shí)間可分、 狀態(tài)間獨(dú)立的效用函數(shù)來決策，Ross證明了，如果狀態(tài)驅(qū)動(dòng)因子為離散的齊時(shí)Markov鏈，那么最大特征根剛好就是市場(chǎng)貼現(xiàn)率，而特征向量的分量也恰好可以用來構(gòu)造出狀態(tài)轉(zhuǎn)移定價(jià)核。由于狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格矩陣為非負(fù)實(shí)方陣，Perron-Frobenius 定理在此可以保證其實(shí)值解的存在唯一性和定價(jià)核的非負(fù)性[8，9]。同時(shí)，Ross的方法還可進(jìn)一步獲得風(fēng)險(xiǎn)中性狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率和真實(shí)的狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率。另一方面，Carr和Yu[10]也給出了一套定價(jià)核的還原方法，但是此方法建立在連續(xù)狀態(tài)的基礎(chǔ)上，用微分方程來表達(dá)。該方法以風(fēng)險(xiǎn)中性概率測(cè)度下定價(jià)核滿足的微分方程為基礎(chǔ)，將定價(jià)核還原轉(zhuǎn)化為求解Sturm-Liouville特征值問題。只要定價(jià)核有界，那么Sturm-Liouville方程的最小特征值剛好對(duì)應(yīng)著定價(jià)核變動(dòng)的時(shí)間趨勢(shì)，而方程的特征函數(shù)就是定價(jià)核的倒數(shù)。此時(shí)Sturm-Liouville定理可以保證該問題有實(shí)值解[11]。該方法與 Ross還原方法非常類似，然而后者需要求解最大特征值，可前者則需要求解特征值，兩種不同形式的方法之間的聯(lián)系與區(qū)別尚有待進(jìn)一步探尋。
本文研究發(fā)現(xiàn)，通過引入狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符，建立定價(jià)核還原的算符表述，可將Ross，Carr和Yu的方法歸納為統(tǒng)一的形式。一方面，Ross的還原法等價(jià)于求解一個(gè)用有限維狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符來表述的特征方程。另一方面，當(dāng)狀態(tài)轉(zhuǎn)移過程為連續(xù)狀態(tài)的齊時(shí)Markov過程時(shí)，狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符自然變?yōu)槲⒎炙惴Ｅc此同時(shí)，Carr和Yu的微分方程也變形到統(tǒng)一表述法下的算符特征方程形式。由此可見，兩種不同的方法僅是不同算符形式的特例，Ross的方法對(duì)應(yīng)矩陣算符，而Carr和Yu的方法對(duì)應(yīng)微分算符。不過，估測(cè)矩陣型狀態(tài)價(jià)格轉(zhuǎn)移算符需要首先估計(jì)狀態(tài)定價(jià)密度，這通常采用交替最小二乘法 （Alternating Least Square），但估計(jì)結(jié)果非常不穩(wěn)定[12]。而估測(cè)微分狀態(tài)價(jià)格轉(zhuǎn)移算符是去求解估計(jì)狀態(tài)因子風(fēng)險(xiǎn)中性方程，這方面的方法則相對(duì)成熟許多，可參見文獻(xiàn)[13～16]。另外，微分方程法的待估參數(shù)數(shù)量也顯著小于矩陣算符的參數(shù)數(shù)量。因此，本文實(shí)證部分將采用微分算符的形式。
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于定價(jià)核的研究在早期多限于理論探討的范疇，如肖輝和吳沖鋒[17]，臨海和鄭振龍[18]的研究。近年來，也出現(xiàn)了一些基于定價(jià)核的資產(chǎn)定價(jià)實(shí)證研究，吳鑫育等[19]的權(quán)證定價(jià)研究，鄒高峰等[20]基于從前景理論的價(jià)值函數(shù)出發(fā)建立的PTCAPM模型，以及張玉龍和李怡宗[21]在分解出流動(dòng)性特征和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上建立的SDF-LCAPM模型，但這些研究都事先假設(shè)好定價(jià)核所滿足特定的動(dòng)態(tài)行為，沒能夠用數(shù)據(jù)說明定價(jià)核為何取定為該形式。李仲飛和高金窯[22]在模型不確定的情形下通過一般均衡推導(dǎo)出了定價(jià)核的一個(gè)潛在形式，但并未見相應(yīng)的實(shí)證結(jié)果。直接利用實(shí)際數(shù)據(jù)估計(jì)出市場(chǎng)中定價(jià)核大小及其行為的研究仍較為鮮見。
我們基于上述提出的微分算符對(duì)中國(guó)2005～2007年股市泡沫進(jìn)行了實(shí)證。統(tǒng)一選取2005年9月1日作為實(shí)證窗口起點(diǎn)，而窗口的終點(diǎn)選為其未來3年內(nèi)的到達(dá)歷史最高點(diǎn)交易日的前一天，由于我國(guó)此輪泡沫大致在2008年初破滅， 所以絕大多數(shù)的窗口終點(diǎn)都集中在2007年9月至2008年1月之間。實(shí)證時(shí)選取的資產(chǎn)組合為兩支市場(chǎng)指數(shù)以及27支細(xì)分的行業(yè)板塊指數(shù)。我們認(rèn)為對(duì)于泡沫中的每一板塊都存在著不同定價(jià)核，因?yàn)槊總€(gè)板塊對(duì)應(yīng)的臨界時(shí)距演化不盡相同。rf選取為當(dāng)時(shí)的一年期活期存款日利率，數(shù)值為0.0081/365≈2.2×10-5。
估計(jì)的結(jié)果在表1中顯示。表中的第5列給出了估計(jì)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的對(duì)數(shù)極大似然值（相反數(shù)），第6列給出的是泡沫膨脹的冪指數(shù)，其數(shù)值越大表明資產(chǎn)的增值越快，結(jié)果顯示，在此輪泡沫中的房地產(chǎn)、銀行類、煤炭石油、機(jī)械、建材、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)及有色金屬板塊泡沫積累速度較高。第10列給出的μτ是τ在真實(shí)概率下的時(shí)間趨勢(shì)，表明泡沫破滅的迫近趨勢(shì)?？梢钥闯?，兩市股指、房地產(chǎn)、機(jī)械指數(shù)中的泡沫更快地趨于破滅。表最后兩列分別列出了所還原出的定價(jià)核（τ）的冪指數(shù)和市場(chǎng)要求的貼現(xiàn)率，冪指數(shù)的絕對(duì)值越大代表市場(chǎng)對(duì)于臨界時(shí)點(diǎn)逼近越敏感，即單位臨界時(shí)距變化上所要求的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償越大。實(shí)證結(jié)果可見，兩市場(chǎng)指數(shù)對(duì)于泡沫的破滅更為敏感，而行業(yè)板塊中，較敏感的則是房地產(chǎn)、機(jī)械及有色金屬板塊。同時(shí)估計(jì)出的市場(chǎng)貼現(xiàn)率均為大于1。這揭示了泡沫中存在著貨幣幻覺――錯(cuò)置地認(rèn)為未來的時(shí)間價(jià)值要更高，因?yàn)橹灰菽黄茰?，資產(chǎn)增值就將遠(yuǎn)超無風(fēng)險(xiǎn)利率，交易者們因此會(huì)忽略潛在的崩盤損失風(fēng)險(xiǎn)，不急于拋售而更愿意騎行在泡沫上期待未來增值，因此整體上市場(chǎng)更愿意在將來實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，更為看重未來的價(jià)值。
5結(jié)論
對(duì)于定價(jià)核還原方法和技術(shù)的研究，在國(guó)際上才剛剛起步，本文在梳理和探討Ross與Carr和Yu不同方法內(nèi)在聯(lián)系的基礎(chǔ)上，通過引入狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符，用算符方程統(tǒng)一了兩種方法的表述形式。同時(shí)，我們給出了一個(gè)將統(tǒng)一表述應(yīng)用于泡沫建模的例子，通過求解算符特征方程，不僅能夠確定資產(chǎn)價(jià)格和定價(jià)核的運(yùn)動(dòng)形式，還可以分析泡沫的膨脹速度并對(duì)市場(chǎng)貼現(xiàn)率進(jìn)行估測(cè)從而確定貨幣幻覺的存在性。
目前，定價(jià)核還原方法僅假設(shè)市場(chǎng)只由一個(gè)狀態(tài)因子所驅(qū)動(dòng)，從理論上講，在算符中還可加入其他多個(gè)狀態(tài)因子，此時(shí)需要界定每一個(gè)狀態(tài)因子對(duì)應(yīng)適應(yīng)性條件，由此可得市場(chǎng)的貼現(xiàn)率是各因子對(duì)應(yīng)貼現(xiàn)率的疊加，市場(chǎng)的定價(jià)核大小則可通過各因子對(duì)應(yīng)定價(jià)核乘積來還原出。無論如何，定價(jià)核的還原方法研究還處于相當(dāng)初步的階段，很多問題尚待解決。比如，如何將鞅性（無套利）下的方法推廣到半鞅甚至更一般的情形；中國(guó)市場(chǎng)缺乏充足的衍生工具，如何合理構(gòu)建狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符；如何將行為因素加入算符中，等等。這些問題給后續(xù)研究留下諸多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
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關(guān)鍵詞：爛尾樓；資產(chǎn)證券化；不良資產(chǎn)；評(píng)估方法
一、前言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，拉動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)上下游行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到了重要影響，關(guān)乎民生，與人們的生活息息相關(guān)。
在我國(guó)目前房地產(chǎn)投資過熱的大背景下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的地區(qū)差異，在特大級(jí)城市出現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)的新“地王”，而在人口增長(zhǎng)率、流動(dòng)性相對(duì)較差的二三線城市，一些地方房企則經(jīng)常出現(xiàn)資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的一種極大浪費(fèi)，對(duì)其貸款的銀行也面臨了風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了大量的不良資產(chǎn)，同時(shí)也給業(yè)主帶來了長(zhǎng)久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益是一個(gè)長(zhǎng)期困擾政府、開發(fā)商、業(yè)主的問題。本文旨在探索用資產(chǎn)證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒有對(duì)爛尾樓有明確的定義，一種常用的標(biāo)準(zhǔn)是將已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目投資建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無力投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，無力再經(jīng)營(yíng)所開發(fā)的樓盤，項(xiàng)目不得已“爛尾”；②項(xiàng)目缺乏后續(xù)建設(shè)資金，融資渠道的“堵塞”是項(xiàng)目爛尾的重要原因；③項(xiàng)目涉及多方經(jīng)濟(jì)糾紛，包括開發(fā)商與拆遷戶、材料供應(yīng)商、施工單位、關(guān)聯(lián)方、銀行等之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，這些糾紛如果沒有得到合理解決必將導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯，最終“爛尾”；④開發(fā)商違法違規(guī)或投資決策失誤導(dǎo)致工程流產(chǎn)，如市場(chǎng)定位失誤，建筑質(zhì)量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現(xiàn)。
三、爛尾樓處置方式
在我國(guó)，市場(chǎng)化的爛尾樓處置方式有：①轉(zhuǎn)讓（收購(gòu)），包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；②合作再開發(fā)；③債轉(zhuǎn)股（即債權(quán)轉(zhuǎn)開發(fā)權(quán)）；④破產(chǎn)拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不同項(xiàng)目面臨不同的處置方式，很難比較各個(gè)方法的優(yōu)劣。而在西方國(guó)家，已經(jīng)出現(xiàn)過爛尾樓證券化的先例，但在我國(guó)還沒有得以運(yùn)用，下面將具體討論爛尾樓資產(chǎn)證券化的處理方式。
四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
所謂資產(chǎn)證券化，指發(fā)起人將其現(xiàn)在擁有的缺乏流動(dòng)性且未來現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)的資產(chǎn)構(gòu)成基礎(chǔ)資金池，資產(chǎn)池現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，利用各種金融工具將資產(chǎn)現(xiàn)金流進(jìn)行瀑布形式的分配組合、通過評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)增強(qiáng)信用等級(jí)，再將這個(gè)資產(chǎn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝愂袌?chǎng)的不同風(fēng)險(xiǎn)-收益等級(jí)的、可發(fā)行和自由收售的有價(jià)值的資產(chǎn)支持證券（ABS）的過程。資產(chǎn)證券化是西方國(guó)家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國(guó)內(nèi)是否使用還處于一個(gè)長(zhǎng)期摸索的階段，在其廣泛使用的美國(guó)，曾經(jīng)給資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重創(chuàng)傷，因此，在其推廣應(yīng)用和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)一定要謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)證券化流程：由發(fā)起人（即原始權(quán)益人）發(fā)起，特定目的機(jī)構(gòu)或受托人（SPV）進(jìn)行資產(chǎn)隔離，投資銀行或評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用增級(jí)，最后在資本市場(chǎng)發(fā)行ABS的結(jié)構(gòu)融資過程。其中，SPV是整個(gè)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產(chǎn)證券化資金流往來的中間介質(zhì)，其通過發(fā)行證券籌集資金，并將資金傳輸給發(fā)起人進(jìn)行投資，最終將投資獲取的利潤(rùn)返還給證券投資者，促成了資產(chǎn)證券化融資的進(jìn)行。
五、爛尾樓的資產(chǎn)證券化
參照上述房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化案例，在解決爛尾樓處置問題時(shí)可將其證券化，通過資產(chǎn)證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進(jìn)行爛尾樓資產(chǎn)證券化需進(jìn)行以下幾個(gè)步驟：
第一，通過設(shè)立專項(xiàng)的房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)投資信托（REITs），與發(fā)起人訂立合同，對(duì)爛尾樓的真實(shí)權(quán)益進(jìn)行購(gòu)買，進(jìn)行資產(chǎn)隔離后，通過發(fā)行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發(fā)起人對(duì)爛尾樓進(jìn)行再開發(fā)。在發(fā)行債券時(shí)通過對(duì)再開發(fā)工程進(jìn)度估計(jì)，設(shè)立債券贖回期限，在爛尾樓再開發(fā)完成后，才能贖回，以經(jīng)營(yíng)期間租金收入或完工后銷售收入作為現(xiàn)金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級(jí)市場(chǎng)或場(chǎng)外市場(chǎng)進(jìn)行提前交割?；谕瑯拥牡览?，SPV也可以采用設(shè)立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對(duì)爛尾樓資產(chǎn)進(jìn)行信用增級(jí)，如證券出現(xiàn)違約則相應(yīng)增信機(jī)構(gòu)承擔(dān)首要賠償責(zé)任，國(guó)內(nèi)一般選擇知名證券公司或信托公司進(jìn)行，通過設(shè)立專項(xiàng)賠付基金可有效處理證券違約時(shí)投資者賠償問題。如果發(fā)行的是債券還要聘請(qǐng)?jiān)u級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，以確保債券的順利發(fā)行。
第三，發(fā)行證券募集資金必須作為專項(xiàng)用款用于爛尾樓的再開發(fā)，通過設(shè)立專門的賬戶，在各方的監(jiān)督下進(jìn)行。再開發(fā)完成后，原始權(quán)益人通過經(jīng)營(yíng)性收入支付投資者本金和利息。在整個(gè)資金流動(dòng)過程中，必須保證資金的?？睢?、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽(yù)的商業(yè)銀行進(jìn)行資金托管。
六、爛尾樓價(jià)值評(píng)估
爛尾樓價(jià)值評(píng)估是爛尾樓資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。真實(shí)的評(píng)估價(jià)值是維護(hù)權(quán)益人合法權(quán)益的證據(jù)，通過政府標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估出的價(jià)值，報(bào)送相關(guān)主管部門登記備案，將政府引入進(jìn)來，成為監(jiān)管者，對(duì)各方權(quán)益的保障大有裨益。
有一種評(píng)估中常用的方法對(duì)爛尾樓項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估特別合適，即假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是收益法和成本法的一種結(jié)合。即站在現(xiàn)在的角度，用預(yù)期項(xiàng)目將來的收益減去預(yù)期將來成本及相關(guān)稅費(fèi)得到待估項(xiàng)目的價(jià)值，即：
待估爛尾樓的估價(jià)（V）={開發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)（P）-尚需投入的成本（C）-再開發(fā)投資利息（I）-再開發(fā)投資利潤(rùn)（R）-相關(guān)稅費(fèi)（F）}×參數(shù)修正（ε）
其中：
P――為商業(yè)建筑建成后預(yù)期租金收入或住宅類建筑建成后預(yù)期銷售收入。
C――為根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工程定額測(cè)算同類建筑物的續(xù)建成本（包括工程勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等）。
I――為根據(jù)工程定額測(cè)算的續(xù)建成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。
R――根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)率β測(cè)算的利潤(rùn)。
R=（P-V）×β
F――為在開發(fā)所產(chǎn)生的各種稅、銷售費(fèi)用。
ε――為根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況（如物價(jià)變化）和建筑功能狀態(tài)（損耗程度）的調(diào)整參數(shù)。
在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算爛尾樓價(jià)值時(shí)一定要以市場(chǎng)信息為主導(dǎo)，通過詢價(jià)和尋找可比案例及查找相關(guān)定額、標(biāo)準(zhǔn)，真實(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)和實(shí)物狀況，以確保爛尾樓資產(chǎn)證券化的順利、可靠進(jìn)行。
七、結(jié)束語
爛尾樓資產(chǎn)證券化作為一種解決“城市盲點(diǎn)”的手段在國(guó)外已有不少先例，它可以解決中小房地產(chǎn)融資手段的匱乏，使商業(yè)銀行在處理此類不良資產(chǎn)時(shí)掌握了主動(dòng)權(quán)，同時(shí)又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國(guó)內(nèi)雖然已經(jīng)有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個(gè)完善的市場(chǎng)為資產(chǎn)支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監(jiān)管的狀態(tài)下，證券化產(chǎn)品也很難獲得投資者的信任，由此看來，在中國(guó)進(jìn)行爛尾樓的資產(chǎn)證券化還有很長(zhǎng)的路要走。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院）
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論文關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估，價(jià)值類型，評(píng)估方法，方法選擇
資產(chǎn)評(píng)估是指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估方法有三種，市場(chǎng)法、成本法、收益法。各種方法各有其特點(diǎn)，因此在資產(chǎn)評(píng)估中如何運(yùn)用、選擇評(píng)估方法就顯得至關(guān)重要，它不僅關(guān)系評(píng)估質(zhì)量，而且還決定評(píng)估結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，價(jià)值類型是資產(chǎn)價(jià)值的具體表現(xiàn)形式，體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值屬性，不同價(jià)值類型因?yàn)閷傩圆煌憩F(xiàn)在價(jià)值量上存在很大差異性，評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值屬性或者價(jià)值類型具體途徑和方式，因此價(jià)值屬性或者價(jià)值類型必然決定于評(píng)估方法選擇和使用，換言之，資產(chǎn)價(jià)值屬性或者價(jià)值類型存在相關(guān)性、一致性。
一、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型、作用
關(guān)于價(jià)值類型的種類，目前有二種觀點(diǎn)，一種國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的價(jià)值類型包括：現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值、清算價(jià)格；另一種是根據(jù)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》規(guī)定，將價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值類型，我國(guó)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則采用了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的觀點(diǎn)。
（一）、市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（二）、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。1、投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值；2、在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額；3、清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額；4、殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額；5、課稅價(jià)值是指根據(jù)稅法規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值；6、保險(xiǎn)價(jià)值是指因可能的危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重建或者重置成本，保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或者認(rèn)可的某一項(xiàng)資產(chǎn)損失或者資產(chǎn)組的某一部分損失。由于價(jià)值類型是價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，因此在資產(chǎn)評(píng)估中起著重要作用，具體表現(xiàn)在：（一）、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值屬性不同，評(píng)估結(jié)果也就不同。因此資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)價(jià)值與其本身的內(nèi)在價(jià)值或者特定價(jià)值存在差異，也就是說，同一資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性情況下，由于屬性不同表現(xiàn)在價(jià)值量上存在很大差異性，理所當(dāng)然地產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。因此現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則要求評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告只能是一種評(píng)估結(jié)果是不科學(xué)，這主要是1.評(píng)估師不能替代報(bào)告使用者做出資產(chǎn)價(jià)值的最終價(jià)值判斷與決策。換言之，評(píng)估報(bào)告作用畢竟是一種評(píng)估咨詢報(bào)告，并不是價(jià)值決策報(bào)告，2.在委托方未明確價(jià)值類型的情況下，評(píng)估師之所以對(duì)資產(chǎn)采用多種方法評(píng)估資產(chǎn)，從資產(chǎn)不同價(jià)值屬性視角來估算資產(chǎn)價(jià)值，使報(bào)告使用者更清楚地了解資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性下的價(jià)值，以便報(bào)告使用者投資、決策，如果委托方限定價(jià)值類型的話，那么評(píng)估師應(yīng)就某項(xiàng)資產(chǎn)在某一價(jià)值屬性下的價(jià)值做出評(píng)估結(jié)論，3.評(píng)估報(bào)告采用多種方法估算資產(chǎn)在不同價(jià)值類型下的價(jià)值，必然得出多種評(píng)估結(jié)果，現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則要求評(píng)估報(bào)告只能一種評(píng)估結(jié)果面臨的困惑：資產(chǎn)在不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性價(jià)值下，如果得出一種評(píng)估價(jià)結(jié)果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產(chǎn)價(jià)值類型決定評(píng)估方法的選擇和使用。價(jià)值類型實(shí)際上是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值取得，必然通過具體評(píng)估方法進(jìn)行科學(xué)估算獲得。事實(shí)上，評(píng)估方法只是估算評(píng)估價(jià)值的一種思路，價(jià)值類型確定必然決定了評(píng)估方法選擇和使用，例如：評(píng)估師在評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，只能采用市場(chǎng)比較方法估價(jià)，不能采用收益現(xiàn)值法或者重置成本法替代，當(dāng)估算資產(chǎn)未來價(jià)值即在用價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法而不能用重置成本或者市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行替代。毫無疑問，不同價(jià)值類型決定了評(píng)估方法選擇使用，不同評(píng)估方法應(yīng)體現(xiàn)不同價(jià)值屬性，不同價(jià)值屬性、不同評(píng)估方法不具有替代性、可比性，這本應(yīng)該是資產(chǎn)評(píng)估一個(gè)基本原則性的問題。然而，恰恰相反現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)這一基本原則問題尚未形成共識(shí)，認(rèn)為各種評(píng)估方法存在替代性，各種評(píng)估方法運(yùn)用都是對(duì)資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值近似反映等錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，應(yīng)盡快予以修正、完善；（三）、明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是在特定的假設(shè)條件為前提，不同的評(píng)估目的，市場(chǎng)條件下決定了價(jià)值屬性不同，因而評(píng)估價(jià)值存在很大差異性，資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告當(dāng)中明確評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值類型，可以使委托方更清楚了解評(píng)估資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性下的價(jià)值，從而不產(chǎn)生誤解，同時(shí)也規(guī)避了評(píng)估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。
二、影響資產(chǎn)價(jià)值類型的因素
價(jià)值類型是評(píng)估界的難點(diǎn)和爭(zhēng)議焦點(diǎn)，但在以下方面已達(dá)成共識(shí)。一、是資產(chǎn)價(jià)值類型是必需的；二、資產(chǎn)評(píng)估過程中必須確定價(jià)值類型，價(jià)值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估過程始終；三、每項(xiàng)價(jià)值類型必須有定義。實(shí)踐中，決定價(jià)值類型是多方面的，影響因素包括：1、評(píng)估目的或者特定行為；2、市場(chǎng)條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。以上因素構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體從而影響或者決定資產(chǎn)價(jià)值類型，其中最核心因素是特定的評(píng)估目的。這主要是由于資產(chǎn)特定評(píng)估目的直接影響市場(chǎng)條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。例如：資產(chǎn)在出售情況下，直接決定了市場(chǎng)需求方的范圍，從而會(huì)影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。一般情況下，由于委托方資產(chǎn)評(píng)估特定目的不同，評(píng)估價(jià)值存在很大差異，這種差異是因?yàn)橘Y產(chǎn)特定目的不同引起的資產(chǎn)價(jià)值屬性不同產(chǎn)生的。在具體評(píng)估實(shí)際當(dāng)中，如果委托方明確了資產(chǎn)價(jià)值類型，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告對(duì)資產(chǎn)在某一價(jià)值類型下價(jià)值做出結(jié)論。如果委托方未明示委估資產(chǎn)的價(jià)值類型，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)盡可能的在特定評(píng)估目的下對(duì)資產(chǎn)不同價(jià)值類型下價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并將不同價(jià)值類型價(jià)值結(jié)果在評(píng)估報(bào)告予以揭示，或者評(píng)估師根據(jù)特定評(píng)估目的確定最恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，選擇最合理方法對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并做出最終結(jié)論。筆者認(rèn)為，1、既然資產(chǎn)有不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，那么表現(xiàn)在價(jià)值量上應(yīng)該存在很大差異，因此，評(píng)估師義務(wù)應(yīng)將資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性或者價(jià)值類型下資產(chǎn)價(jià)值予以反映，而不是替代評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出價(jià)值判斷或者決策；2、由于資產(chǎn)價(jià)值類型不同決定評(píng)估方法的不同，因此評(píng)估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產(chǎn)評(píng)估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性；3、不同評(píng)估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，體現(xiàn)在價(jià)值量必然存在很大差異性，因此不同評(píng)估方法使用，自然得出不同結(jié)果。顯然，現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則要求評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告得出一種評(píng)估結(jié)果是錯(cuò)誤的。當(dāng)然，在具體評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師可以根據(jù)委托方要求選擇評(píng)估類型和評(píng)估方法。通常情況下，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，評(píng)估師一般選擇清算價(jià)格，如果委托方要求采用市場(chǎng)價(jià)格類型，那么評(píng)估師將對(duì)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析，選擇參照物進(jìn)行類似比較，從而得出近似理想化的市場(chǎng)價(jià)值?？梢?，在同一特定目的下，由于資產(chǎn)價(jià)值類型不同，評(píng)估價(jià)值也存在很大差異，因此，評(píng)估師根據(jù)特定評(píng)估目的確定評(píng)估價(jià)值類型尤為關(guān)鍵，它不僅決定了評(píng)估方法使用，而且還最終決定了評(píng)估結(jié)果。
三、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型適應(yīng)。資產(chǎn)價(jià)值類型是由資產(chǎn)的特定的評(píng)估目的決定。一般認(rèn)為，在某一特定的評(píng)估目的必然有其相適應(yīng)的價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，資產(chǎn)價(jià)值類型決定評(píng)估方法選擇和使用，也就是說，不同評(píng)估方法其實(shí)體現(xiàn)了資產(chǎn)不同價(jià)值屬性或者價(jià)值類型。
2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)，往往要求不同的評(píng)估方法與之適應(yīng)。例如：在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下，對(duì)于企業(yè)整體資產(chǎn)一般情況下要求采用收益現(xiàn)值法，非持續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，才考慮成本加和法，以此體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化原則，對(duì)于無形資產(chǎn)一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評(píng)估實(shí)踐中一般采用收益現(xiàn)值法，對(duì)于有形資產(chǎn)特別房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備由于交易性案例較多，因此應(yīng)首先考慮市場(chǎng)法，以真實(shí)反映其市場(chǎng)價(jià)格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評(píng)估師才使用重置成本法，反映其現(xiàn)行成本價(jià)值。
3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會(huì)遇到困難，當(dāng)然也就會(huì)限制某種評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。
4、在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求。
四、結(jié)語：
總之，在評(píng)估方法的選擇過程中，首先，必須確保評(píng)估方法與價(jià)值類型一致性；其次考慮與評(píng)估對(duì)象的適用性；最后應(yīng)考慮各種假設(shè)和條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。由于不同評(píng)估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價(jià)值類型，因此對(duì)同一資產(chǎn)在不同價(jià)值類型下，資產(chǎn)價(jià)值量必然存在很大差異，從而形成不同的評(píng)估結(jié)果，這與現(xiàn)行評(píng)估理論有著本質(zhì)不同，因此有助于我們對(duì)評(píng)估基礎(chǔ)理論進(jìn)一步研究和探討
參考文獻(xiàn)1 全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書編寫組.資產(chǎn)評(píng)估[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009
2 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則. 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) 中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2008
3 朱柯.資產(chǎn)評(píng)估[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007.
【關(guān)鍵詞】績(jī)效評(píng)價(jià) 因子分析法
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)具有支柱性，基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性。這些公司作為龍頭企業(yè)，具有相當(dāng)?shù)拇硇?。而他們的投資者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對(duì)與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業(yè)中的自身位置，還是決定能否來自領(lǐng)導(dǎo)層面，進(jìn)一步可以為以后的發(fā)展策略的定制還有在市場(chǎng)中的地位定位，提供不少相當(dāng)重要的依據(jù)[2]。地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)其他很多多行業(yè)都有緊密關(guān)系的行業(yè)。因此，房地產(chǎn)的投資已經(jīng)是擴(kuò)大投資需求的支撐點(diǎn)。能帶動(dòng)并增長(zhǎng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。
二、理論與方法
因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統(tǒng)計(jì)方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測(cè)驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)分析，它的最主要部分是用最少的互不聯(lián)系的因子反映原有變量的大多數(shù)信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標(biāo)間信息重疊性，在企業(yè)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)中使用因子分析，不但可以對(duì)它們進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)外，而且也能分析對(duì)它們產(chǎn)生重要影響的因素。
三、因子分析的模型
設(shè)有n個(gè)樣品，每個(gè)樣品觀測(cè)p項(xiàng)指標(biāo)：X1，X2……XP，得到原始數(shù)據(jù)資公共因子。用數(shù)據(jù)矩陣X的p個(gè)向量（即p個(gè)指標(biāo)向量）X1，X2……XP做線性組合。
主要步驟：第一步是將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，第二步是建立變量的相關(guān)系數(shù)陣，第三步：求相關(guān)系數(shù)陣的特征值及相應(yīng)的單位特征向量，第四步是對(duì)因子荷載陣施行方差最大正交旋轉(zhuǎn)。
四、主要研究?jī)?nèi)容
這篇文章使用了我國(guó)深圳和上海A股83家公司作為評(píng)論對(duì)象。我們國(guó)家房地產(chǎn)上市公司的地域特征比較[4]顯著。
這篇文章在已有的研究文基礎(chǔ)上朝綜合考慮房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)，而且還考慮了影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的許多其他因素[5]。以財(cái)政部等五部委2002年頒布的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)操作細(xì)則（修訂）》的指標(biāo)體系為基礎(chǔ)。利用能搜集的數(shù)據(jù)的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績(jī)效評(píng)價(jià)中，經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力、償債能力[6]、成長(zhǎng)能力這幾個(gè)方面的12個(gè)指標(biāo)來組成這些公司的績(jī)效評(píng)價(jià)體系。
對(duì)各個(gè)指標(biāo)得到以下的結(jié)果。
（一）股東獲利發(fā)展能力
在公因子F1的股東獲利發(fā)展因子中，中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當(dāng)程度上表示了企業(yè)績(jī)效中股東獲利發(fā)展能力。相對(duì)比較而言，中江地產(chǎn)、天倫置業(yè)、國(guó)興地產(chǎn)在整個(gè)排名的最后三位，因此得出了這三家企業(yè)在股東獲利的發(fā)展能力比較差些。
（二）償債能力
在公因子F2體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實(shí)業(yè)、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。
（三）盈利能力
公因子F3表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，S*ST天發(fā)、萬科A、京投銀泰、北辰實(shí)業(yè)為排名前三。通過這一組數(shù)據(jù)，可以看出這三家企業(yè)在資本積累率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率方面相當(dāng)?shù)耐怀?，金地集團(tuán)、深長(zhǎng)城、保利地產(chǎn)三家企業(yè)2009年在盈利能力方面比較一般。
（四）營(yíng)運(yùn)能力
通過公因子F4體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力，美聯(lián)控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營(yíng)運(yùn)能力同樣較好。而深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、金豐投資這幾家在這個(gè)排名中為最后三位，這就表明這三家企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力還有存貨管理能力方面相對(duì)來說比較低。
（五）發(fā)展能力
公因子F5表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力，金地集團(tuán)的分值較高，然后就是華發(fā)股份還有正和股份。這三家企業(yè)擁有相對(duì)較高的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率和固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率的收益水平。而綠景地產(chǎn)、美都控股、世茂股份這幾家在發(fā)展能力方面排在最后，也就體現(xiàn)了這幾家公司在凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率還有固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率方面的收益水平比較一般。
我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產(chǎn)。一般在分析的過程中，不同的指標(biāo)會(huì)得到差別不小的結(jié)果，但是這也必然存在聯(lián)系。我們從結(jié)果可以得出，排名比較在前面的企業(yè)，基本上每個(gè)因子都比較靠前，并且前面兩個(gè)因子得分的權(quán)重系數(shù)相對(duì)來說挺大的，所以得到了上面的結(jié)果。這篇文章在進(jìn)行因子分析時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理，把五個(gè)主因子得分還有綜合得分全部設(shè)定均值為0。所以，以0為基準(zhǔn)進(jìn)行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結(jié)果中的的83家上市房地產(chǎn)公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負(fù)。在綜合能力上，上市房地產(chǎn)公司的整體水平比較有待于提高。經(jīng)過計(jì)算分析，可以得到，這些公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)，也就充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司歸類為一種負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式，因此，成長(zhǎng)因子還有盈利因子對(duì)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效也有十分重要的作用，公司中的發(fā)展能力還有經(jīng)營(yíng)能力都決定了了一個(gè)房地產(chǎn)上市公司的成敗。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，我們應(yīng)重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評(píng)價(jià)全面和科學(xué)。
五、結(jié)論
這篇文章第一是對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)理論和研究現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)的研究狀況進(jìn)行了概述，進(jìn)而分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有房地產(chǎn)上市公司的總體發(fā)展和優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)。第二介紹了企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的多種，利用比較選定因子分析基進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，并且通過詳細(xì)了解因子分析的基本理論和應(yīng)用，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了績(jī)效評(píng)價(jià)研究，并且得到以下結(jié)果：一是房地產(chǎn)上市公司的地區(qū)分布不均衡；二是房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率較為高；三是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)兩極分化；四是部分上市房地產(chǎn)公司受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響。
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