時間：2023-06-15 17:17:58
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
策劃師崗位說明書工作內(nèi)容:
1.對項目所在地的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的地理分布、功能及市場定位，現(xiàn)有和潛在競爭對手的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，當?shù)胤康禺a(chǎn)的消費習慣及發(fā)展趨勢，當?shù)卣?guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)等進行市場調(diào)查，形成市場調(diào)查報告;
2.提供項目規(guī)劃方案中總平規(guī)劃、戶型配比等與目標市場相關(guān)的設(shè)計依據(jù);
3.結(jié)合公司的發(fā)展戰(zhàn)略、擁有的資源狀況及市場調(diào)查的結(jié)果，確定項目的功能用途，項目的社會及經(jīng)濟效益，項目的銷售周期等并編寫項目《營銷策劃案》;
4.針對既定項目所要面對的細分市場，編制項目的銷售及定價策略、銷售資金回籠計劃等;
5.負責項目的銷售前景、市場接受情況等論證工作;
6.集業(yè)內(nèi)成功的案例和領(lǐng)先的理念與方法及競爭性項目的營銷理念;
7.對本職所負責的調(diào)查、策劃資料進行整理歸檔;
8.完成上級交辦的其他工作。
工作職責:
1.對提交報告的合理性、完整性、準確性、可操作性負責;
與上級的溝通方式:接受房地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理的業(yè)務(wù)指導和工作安排;
同級溝通:對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部、財務(wù)部、工程部、合作伙伴進行業(yè)務(wù)溝通;
崗位資格要求:
性別:男性
教育背景:?？茖W歷(或同等學力)，房地產(chǎn)市場營銷相關(guān)專業(yè)。
經(jīng)驗: 3年以上房地產(chǎn)策劃相關(guān)工作經(jīng)驗。
崗位技能要求:
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現(xiàn)象，這不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對房地產(chǎn)成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。
1.我國房地產(chǎn)成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復雜。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計劃價格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產(chǎn)成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進行分攤，這就增加了房地產(chǎn)項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)計的方面很多，其財務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對較多[4]。在實際的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)常會有一些企業(yè)將商品房內(nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經(jīng)常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產(chǎn)項目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。
2.加強我國房地產(chǎn)成本控制的對策
由于房地產(chǎn)項目的周期較長，主要包括決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產(chǎn)成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現(xiàn)：一、加強市場調(diào)查。有效的市場調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對市場環(huán)境、市場需求進行有效的調(diào)查，針對市場需求進行項目建設(shè)，才能取得實際的經(jīng)濟效益和社會效益。二、加強財務(wù)分析。財務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務(wù)分析，對房地產(chǎn)項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經(jīng)濟角度對房地產(chǎn)項目的可行性進行評價。
2.2設(shè)計階段
在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計階段是影響房地產(chǎn)項目成本的第二因素，為了更好地對房地產(chǎn)成本進行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項目的設(shè)計圖紙具有可行性和經(jīng)濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產(chǎn)項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產(chǎn)項目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點：一、減少設(shè)計變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更，這會增加房地產(chǎn)項目的成本，因此，施工部門要對施工現(xiàn)場進行有效的監(jiān)督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產(chǎn)項目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設(shè)備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復計算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執(zhí)行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認才對隱蔽工程進行結(jié)算。
3.結(jié)語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國社會經(jīng)濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產(chǎn)成本進行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實現(xiàn)我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，為我國社會主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。
參考文獻：
[1]王利.對中國房產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本管理控制的探討[J].當代經(jīng)濟，2010，（24）：41-42.
[2]沙立軍.淺談房地產(chǎn)開發(fā)造價控制[J].當代經(jīng)濟，2012（12）：19-22.
[3]閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標成本控制研究[J].商業(yè)會計，2011（12）：37-39.
[4]金渡，關(guān)海玲.房地產(chǎn)項目的成本控制分[J].山西高等學校社會科學學報，2010（26）：14-15.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；支柱產(chǎn)業(yè)；營銷策略；應用
隨著我國經(jīng)濟體制的不斷改革以及城市化建設(shè)的實施，很大程度上提高了房地產(chǎn)市場的需求，促進房地產(chǎn)價格呈逐年上升的趨勢。雖然，我國目前已經(jīng)頒布了相關(guān)的政策，并從稅收調(diào)節(jié)、土地供給、信貸政策、行政管理等方面對房地產(chǎn)市場進行控制，以期能夠平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，調(diào)整房地產(chǎn)價格，但是收到的效果卻不盡如人意。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要調(diào)整營銷策略，從而保障自身的良好發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場營銷概述
市場營銷主要是指以市場為中心、營銷為手段，滿足市場需求，實現(xiàn)經(jīng)濟利潤。隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場得到了快速壯大，促使市場營銷逐漸與房地產(chǎn)有效結(jié)合在一起，這是我國商品經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。從狹義的角度上來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)的產(chǎn)品銷售給用戶的一個過程中。從廣義上的角度來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指在遵守相關(guān)營銷的原則以及房地產(chǎn)企業(yè)制定的營銷制度條件下，運用各種科學合理的營銷策略，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行銷售，滿足市場需求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標的過程。
二、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的分析
（一）人口環(huán)境分析
人是市場的重要組成部分，而人口環(huán)境與人之間有著密切的聯(lián)系，因此人口環(huán)境對房地產(chǎn)市場有著重要的影響。人口環(huán)境主要是通過人口的流動遷移、數(shù)量的增長、家庭結(jié)構(gòu)、收入、年齡等方面的因素影響著房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對象主要是人，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)人口環(huán)境的實際情況，詳細分析營銷市場，滿足消費者的各種需求，從而促進我國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。首先，房地產(chǎn)是人們生活工作的重要場所，人口數(shù)量的多少直接決定著房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展?jié)摿?；其次，房地產(chǎn)的居住用房主要是由家庭數(shù)量和結(jié)構(gòu)而決定的，家庭數(shù)量和結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)和需求量產(chǎn)生直接的影響；再次，人口的流動和遷移必然會對消費帶來極大的影響，例如當一個城市移入大量的人口時，需要解決的首要問題便是住房問題；最后，在不同年齡、收入等因素的影響下，人的價值觀和消費需求也有所不同，這在一定程度上也會對房地產(chǎn)的市場營銷產(chǎn)生影響。
（二）經(jīng)濟環(huán)境分析
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，市場經(jīng)濟體制的改革，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，這對房地產(chǎn)必然會產(chǎn)生直接的影響。首先，國民經(jīng)濟發(fā)展水平的高低直接決定著房地產(chǎn)市場是否能夠得到快速的發(fā)展。近年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展之所以迅猛，主要是建立在國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場能夠提高國民經(jīng)濟，而國民經(jīng)濟能夠為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供重要的資金保障條件，這兩者相互促進，相互發(fā)展，從而促進了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展；其次，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、消費、流通等，需要大量的資金作為保障，因此比較容易受到金融貨幣政策的影響。當宏觀經(jīng)濟發(fā)展過快時，便會導致通貨膨脹的現(xiàn)象出現(xiàn)，政府便會采取緊縮的貨幣政策，利潤減少貨幣投放量、提高利率等，降低宏觀經(jīng)濟的發(fā)展速度；當宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度過慢時，會出現(xiàn)通貨緊縮的現(xiàn)象，政府便會采取寬松的貨幣政策，例如降低利率、降低金融機構(gòu)存款準備金率等，刺激宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。因此，金融貨幣政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)短期的供求關(guān)系進行調(diào)整，進而促進房地產(chǎn)市場營銷。
（三）政治環(huán)境
政治環(huán)境主要是指能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的營銷活動進行制約和影響的政府機構(gòu)和政策法規(guī)。政府機構(gòu)主要利用制定一系列政策對房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動進行制約和影響，保障房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)在一個公平競爭的環(huán)境中得到發(fā)展，保護房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的共同利益。政策法規(guī)主要是對房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的變更進行規(guī)定，使人們在變更房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系過程中所必須遵守的行為規(guī)范。政策法規(guī)能夠促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，在最大限度上滿足消費者的需求。政治環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響主要包括有：首先，在土地方面，我國先后頒布了《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等多部土地政策，其主要目的通過房地產(chǎn)政策的制定，對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供用進行規(guī)范和整頓；其次，在住房保障體系方面，我國在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確指出了需要建立完善的社會住房福利保障體系，提高經(jīng)濟適用房和廉租房的供應，擴大政策的覆蓋范圍，改善住房困難的局面；最后，在房價控制方面，我國根據(jù)目前房價上漲過快的現(xiàn)狀，制定了一系列以平抑房價為主的房地產(chǎn)政策，其主要目的在于通過政策法規(guī)的指導，保證房價價格波動合理。
三、房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀
（一）市場調(diào)查前期工作不充分
一個有效的營銷策略，必然離不開市場調(diào)查。而房地產(chǎn)商品與其他商品不同之處在于，如果市場調(diào)查不夠深入，規(guī)劃方案便會失去一定的合理性。一旦規(guī)劃設(shè)計方案批下來后，想要在施工過程中修改方案，那幾乎是不可能實現(xiàn)的?？墒窃趯嶋H中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商寧愿冒著投資風險，花費大量的資金開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，也不愿意花少量的錢進行市場調(diào)查。在項目的確定、選址、定位、規(guī)劃的過程中，幾乎是全憑著自己的直覺和經(jīng)驗進行的，無法從根本上滿足市場的需求。
（二）忽視市場細分與定位
對市場進行合理的細分與定位有利于市場目標的實現(xiàn)，同時在很大程度上關(guān)系著開發(fā)商的經(jīng)濟利潤。可是從目前的情形來看，我國房地產(chǎn)市場缺乏堅固的壁壘，投資時間較長，一旦市場出現(xiàn)空缺的時候，所有的競爭者蜂擁而至，從而忽略了對市場的合理細分與定位。
（三）營銷策略與企業(yè)不符
在實際中，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)采用最多的策略便是廣告策略。部分的房地產(chǎn)商為了推銷某個項目，而大肆做廣告。雖然廣告策略具有一定的效應，但是卻會浪費許多資金。因此，不是每個企業(yè)都適合廣告策略，例如針對于規(guī)模較小，正處于發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果大打廣告戰(zhàn)略，會造成企業(yè)陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的局面，阻礙企業(yè)的正常運行。
（四）對營銷過程的管理與控制不夠
很多房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效果不明顯的時候，一般都會將注意力放在營銷策略上，而忽略了營銷過程的管理與控制。實際上，大多數(shù)都是由于房地產(chǎn)企業(yè)忽略了對營銷過程的管理與控制，導致營銷策略無法充分發(fā)揮出真正的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認識到管理與控制在營銷過程中的重要作用，僅僅只對營銷策略進行修改，根本就無法提高營銷效果。
（五）功利營銷思想嚴重
很多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，具有嚴重的功利營銷思想，一味地追求自身的經(jīng)濟利益。這主要表現(xiàn)在忽略規(guī)劃設(shè)計，重視營銷推廣。有的開發(fā)商了為了節(jié)約資金，以低價購買規(guī)劃設(shè)計方案，并在施工過程中發(fā)現(xiàn)了許多問題。
四、房地產(chǎn)市場營銷策略
（一）深入市場調(diào)查
想要全面了解房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場環(huán)境，就需要對市場進行深入的調(diào)查。市場調(diào)查主要是房地產(chǎn)企業(yè)為了合理選擇市場目標，采用一系列科學合理的方法，有針對性、目的性的對相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息進行采集和分析，將調(diào)查的市場內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境以及相關(guān)行業(yè)其他企業(yè)的營銷情況作為參考依據(jù)，從而制定出一個有效的營銷計劃，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者的決策提供重要的信息資料。
（二）整合企業(yè)資源
房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，首先就需要對本身的實際資源進行一個全面的了解和掌握，例如信息、財力、人力、物力等資源，同時還要合理的對這些資源進行整合。但是房地產(chǎn)企業(yè)必須要認識到整合不是簡單的拼接，而是對整個企業(yè)的各種資源進行有序的組織，通過有效的規(guī)劃設(shè)計，將各種資源的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，從而取得較好的營銷效果，這是提高營銷手段的前提條件。
（三）選擇符合企業(yè)特點的營銷策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場環(huán)境、自身的資源、競爭對手以及企業(yè)本身的客戶等，選擇符合企業(yè)特點的營銷策略。例如當企業(yè)無法在市場中占有較大的份額時，可以采用集中營銷策略，針對于一部分的消費者群體，進行生產(chǎn)，將精力集中在少數(shù)的市場之中，“以小取大”，在小市場中取得較大的市場份額，這樣不僅可以幫助企業(yè)在目標市場中占有優(yōu)勢地位，而且還可以提高企業(yè)的知名度，節(jié)約企業(yè)的營銷費用。如果在有條件的情況下，企業(yè)已進行深入的發(fā)展，但是這需要企業(yè)的市場地位比較牢固的基礎(chǔ)之上進行，避免企業(yè)承擔不必要的損失。
（四）創(chuàng)新營銷策略
房地產(chǎn)行業(yè)至今已有20多年的發(fā)展歷史了，從物質(zhì)領(lǐng)域延伸到人文關(guān)懷，這種關(guān)懷主要體現(xiàn)在文化方面，無論是建筑還是相應的基礎(chǔ)設(shè)施，都是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物。由此可知，文化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢。隨著我國社會各個方面的快速發(fā)展，消費者的需求日益成熟，但是文化地產(chǎn)的建設(shè)還正處于發(fā)展的初期，無法滿足消費者的需求?，F(xiàn)在，消費者從簡單的追求建筑發(fā)展到功能以及景觀的重視，表現(xiàn)出人們對精神方面的追求。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應該在制定和運用營銷策略的過程中，樹立創(chuàng)新因素，加入創(chuàng)新元素。例如綠色營銷、環(huán)保營銷、經(jīng)濟營銷、文化營銷等，這樣不僅可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的知名度，而且還能提高企業(yè)的優(yōu)勢，幫助企業(yè)在房地產(chǎn)市場中占有更大的市場份額，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
（五）加強對營銷過程的管理創(chuàng)新
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力日益加劇，以及房地產(chǎn)行業(yè)的理性化發(fā)展，加大了對民營機構(gòu)的開放程度，并打破了行業(yè)壟斷的現(xiàn)象，從而逐漸形成雙重開放的局面。
五、房地產(chǎn)市場營銷策略的創(chuàng)新發(fā)展
隨著我國社會經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的市場營銷策略已經(jīng)無法滿足市場發(fā)展的特點以及消費群體的消費需求。為了能夠在激烈的市場競爭中占有一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)時展，樹立先進的營銷觀念，創(chuàng)新營銷策略，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（一）綠色營銷
隨著發(fā)展與生態(tài)之間的矛盾加劇，加強了人們的環(huán)保意識，建筑的質(zhì)量、價格、外觀、構(gòu)造等不再是影響消費群體的重要因素，消費者越來越注重居住環(huán)境的質(zhì)量，同時生態(tài)環(huán)境也成了房地產(chǎn)企業(yè)的營銷亮點。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應該樹立節(jié)能環(huán)保、綠色營銷的理念，將綠色消費作為營銷策略，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)效益，為消費者創(chuàng)造出綠色、環(huán)保的家園。
（二）人文營銷
隨著社會文明的進步，消費者需求的日益成熟，使得社會文化對現(xiàn)代消費產(chǎn)生了嚴重的影響，而房地產(chǎn)消費也不例外。在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，要求居住環(huán)境不僅需要具備完善的功能，而且必須要具有文化的韻味。對此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)出文化理念。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定和進行營銷策略的時候，需要創(chuàng)造出人文特點，營造人文環(huán)境，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的人文內(nèi)涵。
（三）知識營銷
21世紀是知識信息的時代，在知識信息大爆炸的背景下，消費群體在房地產(chǎn)消費過程中，對房地產(chǎn)的相關(guān)知識有了一個更深的了解，同時對于房地產(chǎn)相關(guān)知識的了解欲望也在逐步增強。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施營銷策略的過程中，可以為消費群體傳輸房地產(chǎn)相關(guān)的知識，并為其提供相應的服務(wù)，以此提高消費群體的信任度，從而有利于營銷活動的順利進行。
參考文獻：
[1]郭大虎.基于體驗營銷理念的房地產(chǎn)營銷策略的變革[J].商場現(xiàn)代化，2012（07）：28-29.
[2]趙春艷.論營銷策略在房地產(chǎn)中的應用[J].房地產(chǎn)導刊，2013（09）：23-23.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷策劃；問題；對策
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，在推動經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進一步提高企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)整體效益。然而不可否認的是，當前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。
二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵認知
房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實現(xiàn)預期銷售推廣目標及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應用，則決定著營銷策劃的成效。
三、房地產(chǎn)市場營銷策劃中存在的現(xiàn)實性問題分析
當前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調(diào)查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動中，多缺乏對調(diào)查活動的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實現(xiàn)其預期效益。
四、房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展性路徑思考
（一）準確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢
在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提。考慮到房地產(chǎn)商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產(chǎn)品的價值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實際與未來經(jīng)濟預測為條件，對產(chǎn)品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應過于關(guān)注廣告效應，還應分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應貼合其群體整體特征，以實現(xiàn)營銷策劃效果。
（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷
在開展房地產(chǎn)營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應用于學區(qū)房營銷領(lǐng)域。
（三）營銷策劃應關(guān)注品牌價值
在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標志。在房地產(chǎn)營銷中，不應僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應關(guān)注企業(yè)價值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。
（四）關(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)
在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業(yè)效益實現(xiàn)提供人才支撐。
五、結(jié)語
在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實問題，如缺乏準確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個方面提出了發(fā)展路徑。實踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費者需求為導向，不斷提高產(chǎn)品文化價值與品牌價值，方可實現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應的營銷效益。（作者單位：承德石油高等?？茖W校）
作者：高麗君
參考文獻：
[1]惠葉婷.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場營銷的理論與實踐[J].科學與財富，2014，（2）：99-99.
[2]趙工浩.淺析新形勢下房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新營銷[J].房地產(chǎn)導刊，2014，（1）：23-23.
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)銷售 高職房地產(chǎn)專業(yè) 人才培養(yǎng)
中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A
1房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求
1.1房地產(chǎn)行業(yè)的工作崗位構(gòu)成
（1）房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)處于房地產(chǎn)行業(yè)金字塔的頂尖部分，其涉及面最廣，包括金融、營銷、工程、公關(guān)等崗位。就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬待遇相對房地產(chǎn)業(yè)的其他細分行業(yè)較高，工作量相對較低，但對綜合能力（包括學歷）要求較高。
（2）房地產(chǎn)營銷咨詢業(yè)（公司）。一般包括各類銷售公司、營銷顧問公司、市場調(diào)查公司。本行業(yè)的最大特別是專業(yè)性要求高、工作量繁重，并需具備較強的抗壓能力和服務(wù)意識。
（3）房地產(chǎn)中介。本細分行業(yè)即為二手房的租售，工作量大，待遇不穩(wěn)定，對從業(yè)人員的銷售能力要求高，需經(jīng)常外出帶客看房，故對服務(wù)意識、耐力也有一定要求。
（4）新房銷售。新房銷售一般固定在售樓部，坐等客戶上門咨詢、購買。從業(yè)人員除對銷售能力要求較高外，還需熟悉新房網(wǎng)簽、按揭等操作流程。
（5）房地產(chǎn)估價。本行業(yè)從業(yè)者，需考過房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，對專業(yè)性、學歷起點、經(jīng)驗要求偏高。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)人才的能力剖析
上述的崗位分析，是用人單位對其職員的具體工作任務(wù)的描述，但作為教育工作者，應在表象之上更進一步，將崗位職責細化抽象為具體的能力要求，具體如下：
（1）建筑產(chǎn)品的概念性設(shè)計能力?；玖私飧黝愋臀飿I(yè)的工程造價，為投資分析提供數(shù)據(jù)支持。熟悉建設(shè)規(guī)劃中修建性規(guī)劃指標和實施性規(guī)劃指標的含義，和各條規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)中的真實體現(xiàn)。對戶型、景觀、朝向、交通動線具有一定鑒別能力。
（2）房地產(chǎn)營銷能力。握房地產(chǎn)營銷的各類常用工具。熟悉各類廣告媒體的價格、購買程序、特點、限制?；镜牟邉澞芰?。對產(chǎn)品的推銷能力，對客戶的銷售能力。
（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查能力。熟悉房地產(chǎn)信息的收集渠道，理解各類地產(chǎn)信息背后所蘊藏的指導意義。能運用專業(yè)數(shù)據(jù)分析軟件對調(diào)查數(shù)據(jù)進行。熟練應用基本的市場調(diào)查技巧。
（4）房地產(chǎn)財務(wù)分析能力。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程所涉及的各類收入和費用構(gòu)成及內(nèi)容。能在通過市場調(diào)查收集相關(guān)的成本收入數(shù)據(jù)。能編制各類財務(wù)報表，并據(jù)此計算出各種財務(wù)指標。理解各財務(wù)指標的含義，并能據(jù)此做出決策判斷。
（5）房地產(chǎn)估價能力。知曉參考案例的收集渠道和分類整理的方法，熟悉估價報告的需求方和其要求，能根據(jù)國家估價規(guī)范，編制出合格的估價報告。根據(jù)估價要求，正確地選擇估價方法。正確計算估價對象價值。
（6）房地產(chǎn)經(jīng)營能力。對開發(fā)商持有的物業(yè)，能進行概念性的規(guī)劃。知曉招商渠道和方法，知道各業(yè)態(tài)的代表性商家。物業(yè)管理的基本工作崗位設(shè)置和服務(wù)質(zhì)量的衡量、把控。
2高職房地產(chǎn)專業(yè)學生的能力現(xiàn)狀
伴隨著高校招生規(guī)模的擴大，大學的培養(yǎng)層次也愈加豐富。從一本二本，到一專和二專，加上近期實行的“單招”，基本可以覆蓋參加高考的大部分學生。高等職業(yè)院校，一般都在?？频谝慌偷诙@兩個層次錄取學生。
以筆者所在的學校為例，我校學生以專科二批次錄取為主，以單獨招生為輔。錄取分數(shù)以300分左右為主，兩百多分的學生數(shù)量較多，可見學生基礎(chǔ)較差。總結(jié)而言，高職房地產(chǎn)專業(yè)學生的能力情況（可培養(yǎng)空間）歸納如下：
（1）學習興趣低。高考分數(shù)如此之低，不在于智商缺失，而是因為學生學習需求的匱乏。
（2）基礎(chǔ)差。具體就是數(shù)學、英語、語文等基礎(chǔ)知識的嚴重不足，從而導致以這些知識為基礎(chǔ)的其他學科的學習較有難度。
（3）做具體事務(wù)型的工作能力強于學習能力。在筆者多年的教學實踐中發(fā)現(xiàn)，當學習任務(wù)較少涉及科學的計算或嚴謹?shù)奈淖直磉_時，高職學生往往容易表現(xiàn)出一定的興趣和更好的完成程度。
（4）對工作的起點包括起薪要求較低。就業(yè)現(xiàn)狀的不佳，讓高職層次的畢業(yè)生，更心甘情愿地接受相對較低的起薪。
3工作崗位與學生能力的匹配
匹配或稱之為配對，是一種較好的分析思路。筆者將現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)人才需求與高職房地產(chǎn)專業(yè)學生的能力現(xiàn)狀進行匹配，就可清晰地得出：房地產(chǎn)銷售是高職房地產(chǎn)專業(yè)學生較好的一種培養(yǎng)方向。原因總結(jié)如下：
（1）需求量大。經(jīng)過本文第一節(jié)內(nèi)容分析可知，房地產(chǎn)銷售是整個房地產(chǎn)行業(yè)，需求量大并且長盛不衰的工作崗位。
（2）高職類學生的能力特征較容易培養(yǎng)為銷售人才。房地產(chǎn)銷售更多需要從業(yè)者的實踐能力，涉及的理論知識較少，對于理論基礎(chǔ)匱乏的高職學生，學習銷售顯得更容易上手。
（3）銷售的工資起點低，高職畢業(yè)的學生較容易接受這一事實。
4房地產(chǎn)銷售技能的教學策略
房地產(chǎn)銷售，較少涉及科學理論的探究和應用，更多是經(jīng)驗和技能的培養(yǎng)。限于篇幅，筆者結(jié)合自己的從業(yè)和教學經(jīng)驗，給出以下在傳統(tǒng)教學中容易忽略的培養(yǎng)策略：
（1）基礎(chǔ)知識必須夯實。諸如什么叫容積率，按揭怎么計算，這些死記硬背的基礎(chǔ)知識，必須讓學生掌握。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應用型人才；培養(yǎng)方案
中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02
我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對專業(yè)人才的需求量越來越大，同時對從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識，同時還要有一定的實踐應用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應行業(yè)發(fā)展并具有較強實踐應用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項重要工作。
一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析
隨著我國城市化進程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會有一個持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時也預示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會長期存在。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析
目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設(shè)上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。
顯然，我國房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應當遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。
二、房地產(chǎn)專業(yè)應用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建
（一）專業(yè)課程設(shè)置及教學內(nèi)容的創(chuàng)新
1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念
由于房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識，又要求學生掌握經(jīng)濟管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等領(lǐng)域，高校就應當遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營銷策劃師、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人為主線開設(shè)建筑、經(jīng)濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。
2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應用型技能培養(yǎng)理念
（1）專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實用性特點
建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應用。同時根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學期逐步開設(shè)經(jīng)濟法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。
（2）專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色
房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點的經(jīng)濟學、會計學、市場營銷學、工程經(jīng)濟學等課程，盡量開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)會計、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識。同時在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學、房地產(chǎn)消費心理學、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項目評估及房地產(chǎn)經(jīng)紀人實務(wù)等方面課程，以完善學生的房地產(chǎn)知識體系。
（3）實踐教學環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實際、學以致用的特點
① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點及教學要求，如對房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等操作性較強的課程設(shè)置課程設(shè)計，以訓練學生的實際操作能力。
② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應增設(shè)認識性實習環(huán)節(jié)，組織學生到施工現(xiàn)場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。
③ 由于房地產(chǎn)市場的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實訓課程設(shè)置上，應開設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場調(diào)查實習，讓學生了解房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，并訓練學生在房地產(chǎn)市場調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計分析等方面的實際操作能力。
④ 在畢業(yè)實習環(huán)節(jié)，要求學生到大型綜合性的房地產(chǎn)項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點，了解房地產(chǎn)項目的操作流程。
⑤ 在畢業(yè)設(shè)計的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)項目管理等方面具有豐富實踐經(jīng)驗的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經(jīng)驗的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導學生。
（二）應用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建
房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、營銷管理等專業(yè)知識，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力和創(chuàng)新意識，在房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)營銷策劃領(lǐng)域具有較堅實理論基礎(chǔ)的高級應用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項目營銷、房地產(chǎn)項目評估、房地產(chǎn)估價以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。
基于以上的培養(yǎng)目標，現(xiàn)從教師和學生兩個層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學內(nèi)容和教學方法三位一體的房地產(chǎn)應用型人才培養(yǎng)體系（見圖1）。
關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營銷策略
一、引言
隨著我國宏觀調(diào)控政策的落實，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場向理性消費的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢下，房地產(chǎn)營銷面臨著各種各樣的問題，需要創(chuàng)新性的營銷策略來應對各項挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，適應社會大環(huán)境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費者，從而使企業(yè)樹立良好的形象，在競爭中取得優(yōu)勢。
二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題
（1）銷售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟刺激政策之下，我國房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導致房價不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經(jīng)濟問題。為了保證社會經(jīng)濟的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場進行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調(diào)。
（2）對理性消費更為重視。房地產(chǎn)市場的變動使得人們的消費心理更加成熟，對于理性消費更為重視，消費者這種消費觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競爭時代向服務(wù)營銷時代轉(zhuǎn)變。在購房時，消費者首先考慮價格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設(shè)施等進行綜合考慮。消費者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標。
（3）品牌意識缺乏?，F(xiàn)代社會，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費者行為的一種重要因素，對于房地產(chǎn)來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產(chǎn)就是價值相當高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價值。某些企業(yè)將一個項目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢不斷開發(fā)新產(chǎn)品并進行強勢推廣，最終導致資金短缺，營銷受限。
三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新
（1）注重項目開發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激烈，很多項目在進行開發(fā)的過程中由于沒有進行充分的市場調(diào)查導致很多項目的后續(xù)銷售方面與預期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營銷水平的進程中要注重項目開發(fā)前的開發(fā)工作。在進行市場調(diào)查的過程中，要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的復雜程度，密切關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對影響房地產(chǎn)營銷的各個因素進行充分深入的市場調(diào)查研究，進而為項目的開發(fā)提供重要的決策資料。
（2）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進一步擴大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進一步增多，良好的品牌對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷水平具有十分重要的促進作用。品牌不僅僅是一個企業(yè)的標識，同時還是企業(yè)的無形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽得到大眾的廣泛認可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的進程中，要進一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來對待，通過塑造高品質(zhì)的工程來進一步提升企業(yè)的品牌形象，進而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營銷環(huán)境能夠得到進一步的改善。
（3）加強企業(yè)營銷文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的提升離不開企業(yè)營銷文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊含在產(chǎn)品中進而推向市場。在進行房地產(chǎn)企業(yè)營銷文化建設(shè)的進程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個企業(yè)的營銷工作中，建立起獨具特色的企業(yè)營銷文化，進而通過文化的帶動力來進一步提升企業(yè)的營銷水平。
（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機越來越嚴重，人們對于環(huán)境保護也越來越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場營銷的過程中引進了以環(huán)境保護為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環(huán)境保護為內(nèi)涵，將綠色營銷作為企業(yè)的核心營銷理念來開展企業(yè)的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進行規(guī)劃建設(shè)的過程中進行相應的綠地規(guī)劃，針對當前人們節(jié)能意識的提升在進行規(guī)劃建設(shè)的過程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營銷過程中，進而使得綠色營銷成為企業(yè)的一個強有力的競爭點，從而進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷水平。
四、結(jié)語
宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷存在很大的不確定性，為了適應激烈的社會競爭，在進行市場營銷時要充分發(fā)揮團隊的智慧，轉(zhuǎn)變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發(fā)展，樹立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場的實際情況，應抓住消費者的心理，將多種營銷方式進行巧妙結(jié)合，吸引消費者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營銷方式，走在房地產(chǎn)營銷行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。
（作者單位為蘇州大學商學院MBA2012秋1班）
參考文獻
[1] 李鳳珍.宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新探析[J].現(xiàn)代營銷（學苑版），2012
（01）：62-63.
[2] 陳靜.論淡市環(huán)境下房地產(chǎn)營銷策略[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊） ， 2012（03）：
202+204.
[3] 王艷梅.宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略創(chuàng)新[J].商業(yè)時代，2010（22）：121-122.
[4] 韓結(jié).淺析國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場營銷策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011（04）：12+14.
[5] 王惠.試論宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略[J].經(jīng)濟師，2011（03）：276+279.
